加按物業 得140萬元 債基收45萬元息 盡快退休

加按物業 得140萬元 債基收45萬元息 盡快退休

理財個案】39歲讀者從事銷售行業17年,過去三年平均年薪約100萬元,男友持有倫敦一房單位,現值32萬英鎊,希望請教諗sir如何令自己和男朋友盡快退休!

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir: 你好!本人39歲,從事銷售行業17年,過去三年平均年薪約100萬元,未婚。 資產方面,2004年以475萬元購入一荃灣三房單位,現值1,300萬元,供父母居住。單位剛轉按,欠銀行510萬元,月供18,500元。 荃灣車位兩個,2010年各以23萬元購入,現各值85萬元,沒有按揭;一自用、一出租,租金每月2,100元。 紅磡單幢物業單位,2012年以285萬元購入,去年已轉按,欠銀行310萬元,月供12,000元,現值600萬元,收租每月13,000元。 英國曼徹斯特城兩房單位,2014年以約14.5萬英鎊購入,現值約21萬英鎊,每月收租900英鎊,沒有按揭。 英國曼徹斯特城市中心兩房單位,2015年以約28.6萬英鎊買入樓花,明年收樓,現值約38.6萬英鎊,到時會申請還息不還本(interest-only)按揭。 現金300萬元、和7,800英鎊,基金15萬元,退休金(包括強積金) 46萬元。 男友持有倫敦一房單位,2013年以25萬英鎊買入,現值32萬英鎊,欠銀行16萬英鎊,interest only,月供380英鎊,每月收租1,350英鎊。 從事銷售行業多年,壓力巨大,希望可以好好利用資產產出現金,令自己和男朋友盡快退休,長遠希望在英國居住。 請諗sir給予寶貴意見。 心急退休人

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圖片:unsplash

資產月月有現金流產出,容易在市差時守住,扣走按揭供款後仍有錢入手令人放心。 比較讀者幾項資產在產出現金流上的效率,荃灣半山三房由於是自住,故沒有現金流產出。 荃灣車位一個出租,月產出2,100元正現金流,效率為2.96%(2,100×12÷85萬);紅磡物業現金流產出效率為0.4%〔(13,000−12,000)×12 ÷(600萬−310萬)〕 。

相比之下,曼徹斯特城兩房產出效率為5.1%(900英鎊×12÷ 21萬英鎊);倫敦一房為7.2%〔(1,350−380英鎊)× 12 ÷ 16萬英鎊〕。 小結為香港樓確實偏貴,主因是內地熱錢湧入,英國樓可提供5%以上現金流,相反香港樓很多時少於2%,比無風險之定期更低。

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給心急退休人的建議

筆者建議再將父母住的荃灣樓加按至五成,得現金140多萬元,樓價要比現時下跌50%才會有銀行call loan風險。 紅磡樓無收入提供,但同意不賣保留,因讀者將到英國居住,就當賣樓,錢一不可買股票(時差難睇實)、二亦不可全集中買債,所以建議保留。

圖片:新傳媒資料室

但今、明兩年再加碼就不贊成,始終港樓回報不高,加上人不在香港管理,用債基收息是好選擇。 那債基能提供怎樣的回報?

計300萬元投入,第一點重要的是分注買。 沒有人能掌握最佳最低買入時機,包括筆者;而第二注可睇一些持續創新低指標而買進,第三注就是確定了低位已現後才買進。 說回第一注,不用考慮時機買入就是。利用E餐收10至12厘,B餐可收15至18厘,而A餐家有30%年息,讀者可由E+B餐開始,300萬元平均收15厘利息,一年就有45萬元。 至於保本之直債讀者有條件用,不過始終錢不算多,還是由低入場門檻之債基開始較好,債基之價格波幅更比中電控股(00002)低一半。

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理財個案】36歲單身工程師月入5萬,供緊屯門自住樓,有現金95萬,想再買樓或買債基每月收息,目標想一生三宅應該點做?
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人36歲,是註冊工程師,未婚,月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住,九成上會,每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄,希望能盡早達成一生三宅的理想,現時現金儲蓄約95萬元
不過,眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會,再趁低購入一個300到400萬元單位再放租;另一方案是以僅有的儲蓄買入債基,每月收息。

現時心中「十五十六」,不知如何抉擇,希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑

成就一生三宅有難度

時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平,讀者人工不低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。

讀者2014年不理當時樓價貴,九成上會勇敢買進。

衡量過其個人借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59*),九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力,風險可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。

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樓市跌經濟差

不宜抱著等到樓市低位才買進的想法,已有兩樓或以上的人有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。

惟樓市跌經濟差,仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得愈多,敢出來買樓的人愈少。

至於讀者應否在此時再買一房?

由於已用了270萬元借貸力,再買至少估計要用多300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,故建議讀者不應再買一房。

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再買樓要付15%印花稅

另外,已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。

明白上述計算,就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬多些少。

故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期,到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。

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至於儲錢期間,用債基及交易所買賣基金(ETF)收息是可以的,債基派息在10至30厘之間,視乎係想冒幾多風險。

其實現時只要有100萬元在手,就算不儲錢一年去足四、五次日本,10%之年派息,表示100萬元投入一個月收8,000元息,八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。

用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學如何趁高低位買樓買股未遲。

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成功路上絕不擠擁

惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又不儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。

然而香港出色人士太多,容許筆者定義有兩至三間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

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編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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