1個人養3個家人、工人同車 加按物業買債基收息 好過做兼職 | 諗sir投資教室

1個人養3個家人、工人同車 加按物業買債基收息 好過做兼職 | 諗sir投資教室

理財個案諗sir投資教室的39歲讀者月入5萬元,一家四口和工人居住在兩房單位,月供8千元。他1個人負責3名家人、工人的日常開支和養車費用,想加按物業,隨後購入市值700多萬元的3房單位,他想請教諗sir這想法好嗎?

撰文:Smart ED編採部 |圖片:unsplash、photoAC|資料及影片:諗sir ( Homebloggerhk )

【加按物業】諗sir回答重點如下:

→ 現居單位市值約500多萬元,剩餘貸款150萬元。加按後只能套出150萬元,不夠用作支付新樓首期。

→ 讀者只140萬元現金,他可以用「一策二按」創造更多現金,市值約500多萬元的單位可以按到420萬元,減去150萬元貸款,可產出270萬元。

按揭 新樓 首期 債基
圖片:photoAC

→ 讀者月入5萬元,借貸力不高,跟據「2.59程式」約可借647萬元。但他有11萬債務,借貸力會降低,估計只可借570萬元。諗sir建議他先把債務還清。

→可以開一個200多萬元的「靈活按揭」戶口,可以把加按所得的現金,分成兩份,一半可以當作活期存款。

由2房居屋轉3房私樓 細屋換大樓 四種方法走

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由2房居屋轉3房私樓 細屋換大樓 四種方法走

理財個案諗sir投資教室薪金28K讀者,有現金HK$1,800,000,希望細屋換大屋。惟讀者對投資認識不多,不知如何換樓,希望請教諗sir如何用現有資產幫助自己由2房居屋轉3房私樓。

讀者希望細屋換大樓

讀者40歲,薪金28K,她的丈夫收入不穩定,一個月約有HK$20,000至HK$40,000薪金。目前與父母、兩名小孩和工人姐姐同住,希望細屋換大屋,由2房居屋換成3房私樓。

早前出售未補價居屋,回佣HK$3,000,000。讀者持有現金HK$1,800,000。

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圖片:photoAC

換樓四種方法

諗sir以4個不同換屋需要作例子,分享換屋心得,回答重點如下:

換樓方法(一): 居屋2房換私樓3房

諗sir建議應把居屋賣掉,然後買入私樓或者租住私樓。

讀者情況來說,較大機會租住3房私人樓,3房私人樓月租約HK$30,000。賣出居屋可得HK$3,000,000,加上現金HK$1,800,000,合共HK$4,800,000,而且夫婦月薪合共只有4萬,借貸力低,只有約HK$6,000,000借貸額。

私樓一般售價HK$10,000,000至HK$14,000,000,如果讀者要HK$12,000,000買3房私樓,首期要HK$6,000,000,讀者現金不足,而且會用盡借貸。

如果買賣樓交接得好,不用付15%高印花稅,問題是有些人等不切沽樓就買樓。HK$10,000,000樓,要付HK$80,000稅。

換樓方法(二):私樓2房換私樓3房

私樓可以直接加按,如果已購入私樓4年,至少購3至4%,加按約有HK$2,000,000。

把原有的2房私樓租出,自己再用加按私樓所得利息,租3房私樓。

換樓方法(三):居屋3房換私樓2房

賣出居屋,用所得資金購入私樓。

換樓方法(四):私樓2房換居屋3房

不好,不用考慮!諗sir認為暫時不值得購入居屋暫時不值得購入居屋。

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