36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅|理財個案

36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅|理財個案

理財個案】36歲單身工程師月入5萬,供緊屯門自住樓,有現金95萬,想再買樓或買債基每月收息,目標想一生三宅應該點做?

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人36歲,是註冊工程師,未婚,月入50,000元。

2014年中以305萬購入屯門一單位自住,九成上會,每月支出連還mortgage約23,000元。

過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄,希望能盡早達成一生三宅的理想,現時現金儲蓄約95萬元

不過,眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會,再趁低購入一個300到400萬元單位再放租;另一方案是以僅有的儲蓄買入債基,每月收息。

現時心中「十五十六」,不知如何抉擇,希望諗sir能夠指點迷津。

讀者天佑

成就一生三宅有難度

時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平,讀者人工不低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。

讀者2014年不理當時樓價貴,九成上會勇敢買進。

衡量過其個人借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59*),九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力,風險可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。

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樓市跌經濟差

不宜抱著等到樓市低位才買進的想法,已有兩樓或以上的人有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。

惟樓市跌經濟差,仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得愈多,敢出來買樓的人愈少。

至於讀者應否在此時再買一房?

由於已用了270萬元借貸力,再買至少估計要用多300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,故建議讀者不應再買一房。

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再買樓要付15%印花稅

另外,已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。

明白上述計算,就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬多些少。

故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期,到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。

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至於儲錢期間,用債基及交易所買賣基金(ETF)收息是可以的,債基派息在10至30厘之間,視乎係想冒幾多風險。

其實現時只要有100萬元在手,就算不儲錢一年去足四、五次日本,10%之年派息,表示100萬元投入一個月收8,000元息,八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。

用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學如何趁高低位買樓買股未遲。

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成功路上絕不擠擁

惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又不儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。

然而香港出色人士太多,容許筆者定義有兩至三間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

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編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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30歲月入38,000元 想上水區置業租出 三年後再搬近市區有冇得諗?|理財個案

理財個案】30歲讀者月入38,000元,想於上水區置業租出,再於三年後換大屋或者搬近市區,請教諗Sir是否可行。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人30歲,月入38,000元,女友月入41,000元,正打算在上水區置業,目標是上水中心低層單位,約25年樓齡,樓價510萬元。

根據諗sir教的做法,曾查閱資料,知道北區空置率為2.9%,相比屯門則是5%,加上未來供應大約僅296伙,而屯門則有1,160伙,故可總結為一個值得投資的地區。

本人初步想法,是以女友單名付兩成首期買入單位,分30年還,每月供約15,000元,再將之租出,每月約收回12,000租金回報,希望三年後再換大屋或者搬近市區。

想請問諗sir對本人的計劃有何評價?感謝指導。

讀者高Sir

高鐵通車後的元朗式投資機遇

近月高鐵經常被媒體當作笑柄,筆者明白起這條鐵路用了很多錢,但既然錢已花而鐵路已起完,那就惟有理性一點向前看。

筆者認為高鐵在開通三至四年後才見威力,帶來一個「元朗式」的機會。

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甚麼是「元朗式」機會?

就是列車能大大縮短兩個地方之間的距離。

在西鐵未通車之前,屯門去中環近過元朗、通車後元朗去中環近過屯門,因為元朗出荃灣的時間縮至10分鐘,元朗去尖東只需20分鐘,因此元朗近十年的發展及樓價都有目共睹。

同一件事,真有可能發生兩次,只不過今次換了是深圳福田和西九龍。

高鐵讓人花68元,就可在15分鐘來往來福田同西九龍,班次好密,福田站內有月台轉去深圳地鐵。

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誠然福田附近有質素的樓唔平,未買過樓的年輕人絕不要本末倒置先上內地買樓,但若是有資金在手的中年人,在了解法制後於內地添置一房可以考慮,但絕不要重注大手買,主因內地法制不健全。

至於讀者提及北區,再跑贏有難度,但應不會落後,區內亦不少人將三房分開租給一些內地客,共用廳而不打本改建慳成本,買上水粉嶺樓就是有這些機遇。

至於如何做,要有人教才可以知門路,筆者只係識有這種經紀,但沒有去該區試過。

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上水區置業

要贏較難之依據,是深圳河兩邊可發展之地,即上水及深圳口岸一帶,能發展的都已經發展了,至於政府提及河套地區只聞樓梯聲。

誠然今時今日看香港地圖應掉轉來睇,內地人到港,又或廣東省的人到港,上水及粉巔是中間位。

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圖片:新傳媒資料室

屯門及YOHO TOWN很多時為深圳灣大橋落車的第一站,上水中心就好似當年的羅湖商業城,說不定未來內地人在上水中心按腳及修甲後,再返深圳瞓覺。

福田應吸引不少在港工作而植根深圳的內地人住,至於香港人要適應內地就因之而異。

讀者不妨由上水中心開始,下步再向北望。至於中西區及灣仔,內地人無特別需要都唔會過去,上山頂觀光十年睇一次都夠吧。

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讀者月薪有38,000元,而女友月入41,000元,兩人借貸力共1,023萬元((38,000+41,000)÷ 10,000 × 50% ×2.59*)。

由於暫時首期不夠,同意由兩房開始,幾年後儲到實力,再想轉三房或內地購房未遲。

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