全球最貴零售區讓位 本港商舖跌價5成
戴德梁行日前最發表的2022《全球主要零售大街》（Main Streets Across the World 2022）報告顯示，尖沙咀舖位每月呎租為933港元，全球排名第二位，為亞洲之冠，但落後於紐約上第五大道，而且租金對比疫情前跌41%。
香港商舖租金僅次紐約
該行調查是將2019年疫情前數據相比，追蹤了全球92個城市的頂級零售區，並按主要租金價值排名，結果顯示受累疫情限制和遊客人數大減下，香港主要大街租金較疫情前大跌逾四成，不再是世界零售租金最高市場。
目前紐約曼克頓第五大道現時是全球最昂貴的零售區，每年每平方呎租金2,000美元（約15,600港元），甚至比疫情前水平上漲14%。
其次，香港的尖沙咀區位居第二位，在此期間舖租跌41%，至每年每平方呎1,436美元（約11,200港元）；銅鑼灣區每年每平方呎為1,292美元，即尖沙咀取代銅鑼灣區，成為香港最昂貴的零售區。
另本港核心街道之一、曾為全球最貴舖租街道的銅鑼灣羅素街，舖位最新每月呎租約840港元，租金較2019年疫情前低約49%，按年亦跌約7%，為亞太區排名第二位。
儘管香港取消了部分繁複的防疫限制措施，包括酒店隔離和航班熔斷禁令，但遊客來港時，仍需面臨一系列限制和檢疫測試。
加上內地實施嚴格的封境，大幅削減本港遊客人數，令香港此時正與低迷的經濟對抗。
今年首九個月，香港僅接待25萬人次旅客，相比2019年全年接待了近5,600萬人次旅客，大減99%。
不過，戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威則表示，本港主要街道租金已經見底，何時回升則要視乎全面通關時間。
他又相信，未來數年，廣東道街舖租金仍較羅素街領先，因為羅素街街舖租戶要由過去多年的本土消費，返回國際性商戶組合，還需要一段時間。
預計2023年本港主要街道租金會有溫和的升幅，料升幅僅為低單位數。
該行補充，網上購物於疫情期間在全球迅速發展，惟於2021年有所回落，反映網購未能完全取代實體購物體驗。
漢榮書局關門30萬招租
此外，在港經營逾半世紀歷史的油麻地彌敦道漢榮書局，日前登報發聲明，該書局門市將於2022年大除夕結業。
漢榮書局第二代掌舵人石漢基，確認該舖現以月租約30萬元招租，呎租約65元，若以12年前購入價計，估計租金回報超過6厘。
該舖位位於油麻地彌敦道516號錦華樓地下B舖連閣樓，鄰近港鐵油麻地站，地舖面積約1,800平方呎，閣樓約2,800平方呎，合共4,600平方呎。
該舖目前正推出市場放租，每月叫租約30萬元，呎租約65元水平。
參考同地段舖位租務成交，與漢榮書局相隔數個舖位的彌敦道524號僑江大廈地下A舖，面積約2,400平方呎，2021年以月租18萬元租出，呎租約75元。
即是今次漢榮書局放租舖位呎租，比2021年鄰近舖租呎租低約13%。
另一方面，九龍東商業地價更出現急「插水」。
11月中截標的觀塘安達臣道商業地，由本地龍頭地產商新鴻基地產（00016）以2.96億元投得，以可建樓面約11萬平方呎計，每平方呎樓面地價只是約2,684元，除較市場預期下限低約20%外，較同區領展房產基金（00823）同年8月底中標地價大跌超過五成。
九龍東商業地跌價一半
整個地盤面積近57,400平方呎，市場估值約3.7億至6億元，每平方呎樓面地價介乎3,355至5,500元。
而早前截標共接獲四分標書，反應一般，而標價比起領展於2022年8月底，以7.66億元投得同區商業地，每平方呎樓面地價約5,501元，相隔約三個月地價大幅跌約51%。
新地副董事總經理雷霆稱，該區將來人口密度高，料興建中等檔次的民生商場，預計總投資約10億元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓直言，對港府以低價批出東九龍商業地感到相當驚訝，因為上次同區地皮的第二和第三高標價，每平方呎出價也超過3,000元。
他又說，新批出的土地根本毋須急於出售，對當局不選擇收回土地，表示令人費解。
亦有有業內人士指，商業地比住宅地跌幅較大，因為投資商用物業回本及達至收益平衡時間長有關；加上商用物業比較少散售，現金流回籠時間自然較長，風險較住宅發展高。
部分一線品牌歸位
有工商舖專家指，臨近年尾原屬租賃旺季，相信租戶都會加緊步伐，以搶佔核心區舖位為未來作好部署，預料舖位租賃市況轉趨熾熱。
中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，在疫情期間，不少奢侈品牌在缺乏旅客消費而遷出中環核心區後，租金持續調整，現吸引部分品牌重返一線街道。該行預測，社交距離進一步放寬為餐飲市道增添利好因素，相信租戶都會加緊步伐，搶佔核心區舖位為未來作好部署。
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明稱，商舖市道表現反覆，但相信踏入年底消費旺季；加上處所營業限制續有寬鬆，商舖買賣登記的宗數、價值，在12月可望有較好表現。
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪指，經歷近三年疫情折騰，本地各行各業大受打擊；加上移民潮下專才流失，大大削弱了本地的競爭力。
為讓香港重返世界經濟舞台，特首李家超已前往泰國曼谷，出席亞太經合組織領導人非正式會議，並打算向21個經濟體領袖說好香港，吸引外資重臨。
振興香港經濟固然重要，惟非只著重宣傳推廣，而要有實質措施，方有說服力。
作為國際金融中心，城市發展須迎合國際大趨勢，而各地的防疫措施，可反映地區經濟的開放度。
防疫保守窒礙投資者態度
港府至今仍堅持實施「0+3」，便顯見防疫上的保守，以及在防疫策略上的舉棋不定。疫情後，全球經濟大執位，只怕當一切塵埃落定，屆時要爭，也爭不回來。
盧展豪又認為，本港在未有完全對外通關，以及本地的防疫措施仍較外地嚴格的情況下，投資者普通持審慎態度。
不過，隨著美國通脹率在11月顯著回落，美國聯儲局或將會放慢加息步伐；加上近期股市稍為反彈，預料利好本地工商舖物業市場。
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