買轉租增 租賃市場轉旺｜布少明

可惜的是，中央「放水」消息公布之後的首個週末，對二手樓市交投未有明顯刺激作用。據美聯物業分行統計，統計上週六至週日（11月26日至27日）的週末，10大二手指標屋苑僅錄得約九宗買賣成交，重返單位數水平。

樓價方面，差估署日前公布10月份私人住宅售價指數，按月下跌約2.4%；而今年首十個月跌約10.5%。

而由筆者公司統計的「美聯樓價指數」，最新報150.44點（見圖表），連跌24週，創逾五年新低，11月份更按月跌逾3.4%，創四年來最大的單月跌幅，反映樓價不單跌勢未止，更有擴大趨勢。

租金表現跑贏樓價

2023年上半年若加息、疫情、通關等因素未有改善，不排除樓價進一步下調，樓價全年或會再跌約5%。

事實上，最近無論一、二手交投均遇上「冷鋒」，因為發展商及部分業主均相對惜售，減價幅度未及買家心中預期。

尤其是二手市場劈價盤或移民盤其實為數不多，該類筍盤被市場即時吸納後，現階段業主持貨實力及信心同樣不弱；另一方面，不少準買家在入市上趨於審慎，令買賣陷入膠著。

如斯市況下，筆者相信租賃市場將會轉旺。若以美聯促成的住宅租賃與買賣計算，今年上半年租務成交佔約六成，而下半年（截至10月）此佔比更進一步攀升至逾七成，已反映買家近月買轉租的傾向，配合近期買賣轉租的市況，此比率勢進一步上揚。

租金方面，美聯「租金走勢圖」10月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元，綜觀今年首十個月租金僅錄約1.66%的跌幅，而且過去兩至三年，一直徘徊於約34至35.5元左右的「區間」，表現亦明顯跑贏期內樓價表現。

筆者認為，短期買賣拉鋸情況難改，租務比率勢持續攀升；加上未來半年入伙的新樓盤或達10,000伙，預期短期租務情況仍活躍，今年全年租金將繼續「跑贏」樓價。

不過，假如明年本港正式實施「0+0」入境政策，且可與內地通關，料豪宅及大學附近地區，例如西區、將軍澳、沙田、北區等屋苑租金可望跑贏大市，2023年全年租金有望出現約5%的升幅。

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