Pokémon卡牌代理商「賣卡發大財」逆市2億購上環全幢商廈！港產品牌雲湧遊戲靠分銷起家、曾兩度衝刺港股IPO

Pokémon卡牌代理商兩億接管上環商廈

報道指，上環干諾道西35至36號香港康諾維港大廈全幢近日錄得大額成交，資料顯示，Pokémon TCG相關遊戲卡代理商雲湧遊戲創辦人曾勵星及相關人士，於今年1月初向接管人購入全幢物業，作價約2.08億元，折合平均呎價約5,696元。

是次成交焦點在折讓幅度與放售背景，該物業樓高23層，總建築面積約36,516平方呎，地下為商舖，1至22樓為寫字樓樓層，每層樓面約2,000平方呎，多數樓層可享海景。

物業於去年7月由接管人推售，其後於9月公開招標，當時市場估值約3.8億元；最終在2026年1月以2.08億元售出，意味最新成交價較當時估值低約45%。

市場人士形容，由接管物業放售半年，其市值約3.8億元，急跌至2.08億元，反映核心區商廈在租務復甦慢、融資成本偏高下，折讓成交與接管盤釋出變得更常見。

資料顯示，前業主於2013年以約3.5億元買入，持貨近13年後以2.08億元沽出，帳面損失約1.42億元，貶值約40.6%。事實上，以往核心區全幢商廈多被視為穩健收租資產，但近年寫字樓供求與租金承受力的結構轉變，令這類回吐幅度更具指標性。

雲湧遊戲卡牌分銷起家　曾兩度衝刺港股IPO

市場人士估計，是次交易反映卡牌生意現金流充裕、趁低吸納實物資產；不過，亦有觀點認為，今次更像資產錯配下的部署，由於寫字樓價格受壓，但核心地段全幢物業具翻新、重租或重塑用途的空間，對資金實力較強、持有期較長的買家仍具吸引力。

這宗涉及2億的上環全幢大額成交，表面是卡牌分銷商資金入市，實際更像香港物業市場在2026年的「預告」：住宅靠需求與租金支撐逐步回暖；商廈仍在高空置與資金成本夾擊下尋底，令願意承受改造周期與營運風險的資金，有機會在核心區以折讓價吸納具轉型空間的資產。

雲湧遊戲由曾勵星於2004年創立，主力從事集換式卡牌遊戲及遊戲機分銷。公司曾於2021年6月及2022年1月兩度向港交所遞交主板上市申請，但未能成事。

參考過往披露文件所示，創辦人曾勵星（當時40歲）與其母許夢霞為控股股東。集團旗下經營主體之一雲湧遊戲，除分銷渠道外，亦透過自建網站從事集換式卡牌遊戲的零售業務，屬卡牌及相關配件的直接面向消費者銷售。

集團的擴張節點之一落在2020年：雲湧控股以全資方式收購傑仕登股份有限公司全部股權。傑仕登成立於2005年，業務涵蓋主機、遊戲及IP授權的發行代理；其後於2017年成為任天堂指定進口商之一，亦是Switch分銷體系的一部分。

公司業務主要分為三類：其一為遊戲及收藏品的下游B2B批發；其二為集換式卡牌遊戲及相關配件的下游B2C零售；其三為電子遊戲發行，即推動遊戲開發、負責製作與生產安排，並把產品推向市場，主要落在任天堂Switch及Sony PlayStation等平台。

產品與品牌線方面，除Pokémon外，亦涵蓋任天堂相關產品，以及遊戲王、Magic: The Gathering等集換式卡牌品牌。

根據披露數據，雲湧遊戲在2018、2019、2020及2021年前9個月的收入分別約為1.23億、2.27億、10.12億及12.15億港元；同期淨利潤約1,414.5萬、3,788.2萬、9,877.5萬及1.38億港元。當中2020年收入按年急升約3.45倍。

順帶一提，住宅市場官方數據確有回升。參考差餉物業估價署公布2025年12月私人住宅售價指數報298.6，按月升約0.23%，連升7個月；2025年全年累升約3.25%，結束此前連續3年跌勢。

租金方面，2025年12月私人住宅租金指數升至200.7，按月微升約0.1%，全年累升約4.26%。

但寫字樓復甦節奏更慢，企業擴張保守、供應壓力仍在，加上資本化率受利率與風險溢價牽動，令商廈價格更易向下調整。數據反映，減息或利率回落預期，對住宅的刺激較直接，對商廈則要視乎租務吸納與空置改善，形成兩極局面。

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