樓巿雖復甦 小心美息攀升風險

截至2026年5月中旬，美國10年期國債孳息率已升穿4.6厘，30年期長債孳息率更突破5.15厘，創2007年金融危機前夕以來新高。
美國通脹韌性超預期，4月消費物價指數（CPI）同比升至3.8%，疊加財政赤字高企、長債供給激增，市場對美國聯邦儲備局維持高利率甚至再加息的預期升溫。
美國銀行5月發布的基金經理調查更顯示，高達62%受訪者認為，未來12個月內美國30年債息有機會進一步升至6厘大關，環球無風險利率體系正持續抬升。

港租金回報難大升

反觀香港本地樓市核心收益指標，據差餉物業估價署數據，現階段全港私人住宅整體租金回報率維持在介乎3.3厘至3.5厘區間；中小型單位回報率略高，介乎3.6厘至3.8厘；豪宅物業則僅介乎2.4厘至2.8厘。

回顧過去20年，香港住宅租金回報率經歷週期性波動，高峰期曾逼近5厘，後隨樓價飆升壓縮至2.4厘歷史低位。近兩年雖隨樓價調整、租金回暖令回報率重回3厘以上，但整體收益水平長期穩定，短期內難以大幅攀升。
香港大學早年一份關於樓市與利率關聯的研究，早已揭示一項關鍵市場規律：當美國10年債息高出香港住宅租金回報率超過2厘時，香港樓價將迎來明顯調整壓力，樓市上行動力消退；下行風險陡增。
背後邏輯清晰：美債作為全球核心無風險資產，收益率持續走高後，會大幅提升全球資金持有現金、配置債券的意願。
過往香港物業憑藉穩定租金收益，成為內地及海外資金避險配置的熱門選擇，一旦無風險美債利息遠超樓宇租金回報，資金權衡之下必然流向轉移，逐步減持流動性偏弱的香港物業，轉而配置安全性更高、收益更可觀的美債產品，市場購樓需求走弱，直接帶動樓價承壓。

對比當前數據，美國10年債息（逾4.6厘）與香港住宅租金回報率（3.3厘至3.5厘）的息差已達1.1厘至1.3厘，逐漸逼近港大研究提出的2厘警戒線，樓市紅線已然臨近。
若後續美債收益率一如市場預期繼續走高，30年債息觸及6厘，屆時10年債息大概率同步升至5厘以上，與香港租金回報率的差距將徹底突破2厘臨界點，樓市調整壓力將集中釋放。
當前香港樓市雖然處復甦週期，但支撐熱度的核心動力——人才政策帶來的剛性需求、本地經濟溫和復甦——未必足以抵銷融資成本攀升、無風險收益抬升的雙重擠壓。