港股波動 有一隻股6厘高息 抗跌力強 攻守兼備長線之選 ｜越秀房託 ｜房地產投資信託基金
撰文：SmartED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash、istock
越秀房託主要投資於廣東省的寫字樓、零售及其他商業用途物業。
截至6月30日止六個月，越秀信託收入總額10億元人民幣，按年升10.3%；分派總額4.24億元人民幣，按年升7.2%；中期每單位派0.1615元，按年升3.5% 。
廣州IFC貢獻54%租金收入
期內，核心資產廣州國際金融中心（IFC）貢獻租金收入達5.45億元人民幣，佔總租金收入54.4%；有18,200平方米的寫字樓面積續簽租約，每月即期租金上漲至262元/平方米。
而國金中心的商場，客流量增加11%，有16個租戶支付營業額租金，平均月租金升至144元人民幣/平方米，按年增30%；中心內的四季酒店入住率亦有改善，上升了3.1個百分點至79%，平均房價飆高36.9%至每晚1,989元人民幣。
不僅總收入錄得理想增長，物業收入淨額的增幅亦達12.7%至7.26億元人民幣，物業經營淨收入比率(NPI margin）為72.5%，按年上升1.6個百分點。
物業收入淨額中，寫字樓佔比最重，達54%；其次為批發、酒店及服務式公寓、零售商場，分別佔22%、15%、9%。
目前越秀房託持有八項物業組合，當中六個廣州物業以及上海越秀大廈，平均出租率達97.9%；而位於武漢的武漢項目已於2017年年尾完成收購，權益比例為67%。
2018上半年，武漢項目的出租率已由去年12月的51%增加至68%，其中寫字樓和零售商場分別達到59.4%、93.7%。
越秀房託今年上半年以4.75厘的票面利率，發行總值4億美元的三年期票據，但因利率微升，令整體債務成本由去年12月的3.16厘增加至3.91厘。
雖然人民幣兌美元貶值，未來當收益由人民幣轉成港元，金額將會受到影響，但公司的債務結構平均，人民幣、美元和港幣分別佔比21%、44%、35%；而一年內到期債務佔比僅15%，比重較小。
大和資本表示，越秀房託旗下的廣州國金中心、武漢越秀財富中心租務前景穩定，有利促進每基金單位分派增長。
明年重訂租約壓力不大
報告指出，國金中心有60%租約於今年到期，新租約的租金上調幅度為10%。
鑒於廣州的新寫字樓供應仍然有限，越秀房託在2018年第四季至2019年間的重訂租約不會受太大壓力。
大和預期，該基金於廣州的物業租金下半年維持平穩；其平均融資成本仍屬可控制水平，逐給予「優於大市」評級，目標價5.66元。
興業國際報告指，越秀房託2018年中期業績表現穩健，主要物業出租率維持較高水平，新收購物業亦漸入佳境。
與此同時，越秀房託成功把握內地金融「去槓桿」，流動性收緊的時機，適時調配了融資結構；物業的增值又抵銷了人民幣眨值的影響。
另一方面，越秀房託的基金單位分派豐厚，預期全年派息率超過6厘，在現時的弱市中，乃很好的防守性指標。
過去數年，越秀房託的每個基金單位分派保持穩定，2017年度全年派約0.32元，以上週五（11月2日）收市價4.87元計，現價息率達6.4厘。
而越秀房託本年度中期派0.1394元人民幣，較去年度中期的0.1341元人民幣升3.5%，料全年息率可更勝去年。
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