細單位旺場  「縮則」成趨勢

2014年8月一手細單位銷情火熱；二手細單位租務市場亦有價有市，發展商正密鑼緊鼓向城市規劃委員會申請「縮則」，增建細單位。市場人士指出，細單位當時得令，料可繼續跑贏大市，發展商「縮則」趨勢將持續。

「縮則」是指發展商更改樓盤圖則，縮減面積較大單位數目，改為興建更多面積較細單位。
「縮則」的結果是樓盤提供單位數目增加，而平均單位面積則下降。舉例說，新鴻基地產（00016）位於屯門的樓盤星堤二期，2014年8底向城規會申請改建圖則，增加迷你單位的供應，以滿足市場需求。資料顯示，星堤二期在「縮則」後提供約110個實用面積約200平方呎迷你單位，佔項目單位總數1,044個逾一成。新地是次修訂星堤二期的發展方案，除「縮則」外，亦將地積比率由1.36倍提高至2.7倍。
因此，比較新舊兩個方案，星堤二期可提供單位總數由241個，大幅增加333%至1,044個，惟單位平均面積卻由1,287平方呎下降53.8%至594平方呎。

長實嵐山迷你盤掀熱潮

除星堤二期外，向城規會申請「縮則」的樓盤，包括大圍香粉寮項目及元朗南生圍項目。發展商紛紛為旗下樓盤申請「縮則」，增建細單位，原因是細單位在一手市場銷情火熱，而二手租務市場亦有價有市。好像長江實業（00001）7月開售的大埔新盤嵐山，推出實用面積僅177平方呎迷你單位，備受市場關注。嵐山2014年8月第五週上載上述迷你單位價單，以即供價計，扣除優惠後，售價由177萬至215萬元不等。中原地產新界區董事王浩聰表示，發展商回應市場一直高企的上車需求，為一眾準上車客帶來新供應，價錢亦較元朗及屯門的單幢舊樓低，而且新樓可節省裝修費用，亦可享用屋苑會所。至於信和置業（00083）於7月開售的大角咀新盤奧朗•御峰，開售首小時已售出60伙，當中所有開放式、一房及平台單位均悉數沽出，反映市場對細單位的需求。租務市場方面，2014年初落成，全幢僅78伙的九龍城半新盤The Avery，8月底錄得兩伙實用面積225平方呎的迷你單位租務成交。兩單位月租分別為14,000及13,500元；呎租分別達62及60元，較西半山傳統豪宅更值租。
港府政策對樓市的影響一直舉足輕重，是次發展商紛紛「縮則」改建細單位，原因亦與港府推出稅務辣招有關。港府於2012年10月推出買家印花稅（BSD）；2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）後，只有首次置業的香港永久性居民不受影響。首次置業人士一般負擔能力有限，入市首選建築面積400平方呎以下的細單位。有學者指出，細單位過去一年不論樓價升幅及成交量均跑贏大市，反映市場對細單位需求很大，故日後發展商設計新盤時，料將增加細單位比例。