【美股推薦】獲科網女股神Catherine Wood加持 Opendoor打開新房地產市場大門
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：Getty Images｜ 資料來源：業績報告
創辦人「收租佬」大學畢業已擁25個物業
Opendoor始創人之一Eric Wu，出生自華裔家庭。自小由母親一手湊大的他，已深知租樓等同幫人供樓的道理；在亞利桑拿大學修讀經濟學時，獲得大學頒發20,000美元獎學金。Eric便利用獎學金作為首期，在大學附近購置了一個三房屋；自用之餘，將其餘兩間房間出租，賺取收入償還供款。
Eric其後以這種方式再買屋，一間接一間，大學畢業時，手持物業數目已達25個。作為一個成功收租佬，Eric便利用手頭資金闖一番事業，2010年成立Movity.com，為房地產買家提供置業決策資訊，該公司一年後便被Trulia.com收購；Eric又創立租客平台RentAdvisor.com，之後又落入Apartment List手中。
iBuyer模式 買樓賣樓㩒個制成交
Eric在過去置業及創業的經歷中，發覺美國房地產物業市場乏流動性，在不少地區交易買賣資訊不足，業主要賣樓時經常需要苦等買家的出現。觸發他創立一個平台，為房地產買賣雙方快迅達成交易，並於2014年創立了Opendoor。
Opendoor能夠短時間內促成交易，有賴iBuyer經營模式，業主只要將房地產項目資料輸入系統， Opendoor便會根據條件即時出價，同時會按風險收取6%至12%服務費，業主可決定是否接受；而買下來的房產，會稍作修護再放在平台出售。
目前接受iBuying的地區市場有21個，大部分為千禧一族喜好的二線城市。2019年，Opendoor共售出接近18,800個房地產項目。
併購SPAC上市 登陸納指市場
Opendoor於2020年9月進軍資本市場，不過並非透過首次公開發售（IPO）形式，而是以新興的併購Special Purpose Acquisition Company （SPAC）方式，登陸納斯達克市場。
以SPAC方式上市集資，與借殼上市有點相似，但好處則更多。一般來說， SPAC由對沖基金籌組資金並設定投資目標後上市，故實際上有如現金公司並無具體業務，只是等候機會進行收購，故此亦有空白支票公司之稱。
無業務只有現金的SPAC，之所以能吸引投資市場追捧，主要原因是投資者看好其背後股東及管理人的獨到眼光。 不少投資界名人皆有涉足SPAC領域，例如電訊盈科（00008）主席李澤楷、矽谷知名投資者Peter Thiel，以及著名對沖基金掌舵人Bill Ackman等，都有成立SPAC在市場物色具潛質的項目進行併購，因市場憧憬SPAC可點石成金。
不過，投資SPAC並非無風險，一方面要擔心管理人跌眼鏡，併購了劣質項目；另一方面，若然SPAC在兩年內未能物色項目進行併購，便需要解散，將所管理資金全數歸還投資者。
吸引科網女股神
至於Opendoor今次併購的SPAC公司，是Social Capital Hedosophia（IPOB），完成後取得該公司約10億美元資金作發展用途，當中包括Social Capital Hedosophia持有的4.14億美元現金，以及以每股作價10美元，引入6億美元上市後私募投資（PIPE）。
參與PIPE的包括Social Capital Hedosophia始創人Chamath Palihapitiya、貝萊德及加拿大退休金基金Healthcare of Ontario Pension Plan（HOOPP）等。 Opendoor上市的企業價值約48億美元，大約相當於2019年度收入及2023年預測收入的一半。
併購消息公布後，Social Capital Hedosophia獲得科網女股神Catherine Wood旗下Ark Next Generation Internet ETF吸納；股價數月內由10多元升至30元以上。 上週一（2020年12月21日）， Social Capital Hedosophia正式易名Opendoor進行買賣，股份代號亦改為OPEN。
對於Opendoor而言，以SPAC上市在融資規模及定價上可具有更大確定性，更重要是時間上可大大縮短。 一如大部分初創企業， Opendoor成立至今仍然未有錢賺，但收入規模正以高速增長。由2015年收入僅5,347萬美元（見圖表），增至2019年的47.4億美元，四年之間大升逾87倍。
受疫情影響，2020年房地產交投回軟，2020年首9個月收入按年減少33%，至23.34億美元；毛利由2.27億美元，降至1.81億美元；不過，毛利率提升1.3個百分點，至7.8%。 集團同期經營虧損有所收窄，由1.82億美元減少至1.19億美元。
計及利息支出及衍生工具和認股權證公允值調整後，去年首9個月淨虧損1.98億美元，對2019年度同期淨虧損2.47億美元。
撇除非經營因素，2020年首九個月經調整經營現金虧損7,093萬美元，對2019年度同期經調整經營現金虧損為1.58億美元。同期經調整淨虧損由2.4億美元，收窄至1.33億美元。
投行Oppenheimer看好Opendoor前景，給予「跑贏大市」評級，未來12至18個月目標價34美元。 該行認為，Opendoor為美國房地產參與者締造一個無縫交易平台。雖然目前經網上完成的房地產交易額僅佔整體市場的0.38%，但隨網上交易逐漸成為趨勢，規模達16,000億美元的房地產買賣市場，將為公司帶來龐大發展空間。
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