【港股推介2020】領展負債低有空間玩收購！儲貨長揸睇呢個價位
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
領展負債低有空間玩收購
作為亞洲最大的房地產投資信託基金（REIT），領展於2019年中公布「2025願景」，訂下長遠規劃及戰略目標，力求至2025年期間，資產組合價值每年均能取得高單位數的複合增長率、每基金單位分派持續增加，以及維持穩健信貸評級，期望為股東提供既有增長潛力且具吸引力的長期投資。 領展自2005年上市以來（當時仍稱為領匯），由總值340億元物業組合起步，當時持有的街市、屋邨商場及停車場全屬本地資產。 多年以來透過持續的資產提升工程、出售非核心商場及街市、收購投資物業，以及拓展內地市場等多元發展，十四年之間已令規模翻幾番。
截至9月底止，領展整體物業價值約2,240億元，當中有87.5%來自本港市場，其餘12.5%則來自中國內地。 按照集團的願景目標及未來投資規劃，預期旗下本港物業將佔整體物業價值介乎七成至七成半，內地物業不多於兩成，而海外物業則不多於一成。 資產類別方面，繼續以零售為主，而寫字樓物業將逐步增至一成半至兩成。
幾年來，領展持續將可增值潛力較低的商場資產出售，利用套現資金轉為投資其他新項目，尤其內地市場。 由2014年至今，合共已出售53個商場項目，套現超過457億元，而同期間斥資257億元收購內地五個項目，包括上海黃浦區領展企業廣場1座及2座、北京通州區京通羅斯福廣場、北京海淀區歐美匯購物中心、廣東深圳福田中心城廣場和廣州荔灣區西城都薈廣場。
管理層早前表明，現階段未有計劃再出售所持資產。 市場相信，領展不再急於出貨，一方面是由於集團負債比率偏低，利用市場融資擴展業務可能更划算；另一方面，是近期市況不就，倒不如等待市況回暖再善價而沽。
收購澳洲物業小試牛刀
領展於12月中宣布以總代價36.49億元，成功投得美資私募基金黑石集團（Blackstone）所持有的澳洲悉尼100 Market Street甲級商業物業，擊退摩根大通及新加坡淡馬錫旗下吉寶房地產信託（Keppel REIT）等對手。
雖然100 Market Street項目佔領展資產的比重不算大，以截至9月底止的總資產值計，佔比僅1.66%，但為集團首個本港及中國內地以外的收購項目，標誌著投資策略已步向國際化。 100 Market Street多年前屬Westfield Sydney重建計劃的一部分，為包含購物中心（Westfield Sydney Shopping Centre）、寫字樓及地標觀光建築悉尼塔的混合用途發展項目。 項目位處市中心，被Market Street、Pitt Street及Castlereagh Street環繞，鄰近悉尼海德公園（Sydney’s Hyde Park）。物業樓高十層，可供出租總面積達28,300平方米。 該物業現時由幾個高端租戶全數租用，包括澳洲主權基金Future Fund、澳洲證券投資委員會（Australian Securities and Investment Commission，ASIC）、澳洲稅務局（Australian Taxation Office，ATO），以及澳洲商場發展商兼前業主Scentre Group。 完成收購後，將繼續由Scentre為物業管理人。
100 Market Street的加權平均租約約滿期（以租金收入計）為8.45年，於2027至2030年間完約，每年淨收入約2,670萬澳元。 對領展而言，收購除可帶來持續穩定的收入及資本增值機會，更可令資產組合更多元化，逐步降低對本港物業作為收入增長來源的依賴。
負債偏低有空間再併購
管理層並指出，部分已經發展市場，例如澳洲、新加坡、日本及英國等城市，發展成熟又穩定，兼且有相當流動性，監管制度具透明度，正對相關市場進行深入研究，故可期海外收購活動陸續有來。
招銀國際指出，領展完成交易後，債務對總資產比率將升至13.5%，仍有充分債務空間作更多併購；預測明年度股息率3.96%，將高於過去五年平均數3.87%。現價屬長線吸引之選，給予「買入」評級，目標價92元。 大和更因應交易將領展評級由「跑贏大市」上調至「買入」，目標價97.6元。
該行認為，澳洲項目租金回報達4厘屬合理水平，加上租約期較長，領展所承受風險有限。 與此同時，由於集團負債比率不高，故預期收購計劃不會影響股份回購步伐，可繼續透過回購為股東增值。 領展股息率雖然不及部分公用股，但比起不少優質股已算是高息一族；更重要是管理層致力為資產增值，為股價持續注入上升動力。作為中長線持有對象，領展現價無得輸。
