10大屋苑交投創28年新低 顧問行唱淡樓價最少跌1成

新鴻基地產（00016）及港鐵公司（00066）發展的天水圍輕鐵天榮站YOHO WEST銷情暢旺，新地副董事總經理雷霆表示，項目短短15天累售近900伙，套現超過45億元。
他認為，樓市向好勢頭持續，聯儲局已三次停止加息，2024年見頂回落機會高唱入雲；加上租金持續上升，轉租為買的誘因愈來愈大。不過，二手市況持續慘淡。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，年初至上週一（12月11日），十大屋苑二手註冊量合共錄2,334宗，較2022年全年2,661宗仍低約3%。
若以反映物業交投活躍程度的流通率，即各屋苑該年買賣註冊量佔其單位總數的比率計算，2023年迄今十大屋苑錄約2.3%，比起2022年全年約2.7%更低。

按目前推算，估計2023年全年十大屋苑，無論宗數或流通率，勢創自1996年有紀錄以來的28年新低。業界指樓市處危險時期有物業顧問行表明，唱淡2024年樓市。仲量聯行香港主席曾煥平表示，政府「減辣」對樓市沒有任何幫助。
發展商較以往更積極促銷樓盤，提供達雙位數的樓價折扣，目前樓市處於危險時期。他分析，樓市低迷有幾大重要因素，包括發展商存貨量高企、被迫減價清貨，直接影響一、二手樓價；第二，內地環境差，缺乏投資客入市。
第三，房屋供應大量增加，直至2029年香港房屋包括公屋、居屋及私人住宅，供應量將會增加約20萬伙，影響樓價等，形容「香港企喺一個好危險嘅山坡隔離」。

再者，股市表現不濟對樓市產生滯後影響，恒指走勢於過去26年大致與住宅樓價走勢相若，樓價在股市下行時，未有逆勢向上。
預期樓價將持續下跌，中小型住宅樓價於2024年將下滑約10%，重返2016年水平；豪宅亦會下跌最多5%。

影響負資產數目上升

他再指出，若樓價再下跌10%，負資產數目料將升至約30,000宗水平。而負資產數目上升及疲弱的樓市，將對本港經濟增長及消費力帶來非常危險的負面影響，並會影響政府的賣地收入。
因此他建議，政府應調整房屋政策以支持樓市，包括全面「撤辣」，提高市民及專才的買樓需求。不過，金管局總裁余偉文日前反駁，近年樓市從高位回落兩成左右，不過銀行按揭仍然很穩健，不良貸款率低，負資產只是「數字上的結果」，最重要是還款人能否還錢。

余偉文又指，美國加息遏迎環境經濟，市場預期2024年高息環境下，環球經濟會倒退，香港屬於開放型經濟體，也會受影響。
另一物業顧問行萊坊，公司董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，現時高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素，令樓價繼續向下。展望2024年，王兆麒預測香港樓價走勢呈「L型」，上半年將繼續受壓；下半年相對平穩，全年一般住宅樓價下跌零至5%；豪宅樓價則維持平穩發展。
而一、二手總成交量會輕微反彈至48,000至53,000宗，其中一手成交佔30%。
事實上，住宅價格已連續六個月錄得跌幅。預計2023年全年住宅價格將下跌約5%。一手和二手成交量約43,000宗，創回歸以來新低。即使「減辣」措施推出，在短期內難以扭轉樓價下跌的趨勢。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，最新一份《施政報告》主要惠及來港專才，而本地買家和投資者入市意欲，仍然相對保守。
他又預料高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間，以及發展商手上新盤存貨量多，料一手盤將繼續提供折讓貼市開價；二手樓價在短期內難以重拾升軌，預期整體樓價在2024年上半年再跌5%。
料2024年下半年苦盡甘來一向唱好樓市的地產代理，講起對2024年樓市，態度都明顯比以往保守。
香港置業行政總裁馬泰陽表示，最近三次議息均維持利率不變，料美息暫已見頂，2024年中息口有機會掉頭回落；而港息在聯繫匯率制度下，亦有機會跟隨調整，將有助帶動經濟和市況好轉。

此外，若2024年的財政預算案進一步為樓市帶來驚喜，買家對後市前景信心回穩，屆時樓市更有望「苦盡甘來」。預期2024年樓價難免出現波動，料年中見底，樂觀預計全年升3%至5%。
聯儲局主席鮑威爾日前承認目前利率「已經處於或接近見頂水平」，惟仍不希望完全排除進一步加息的可能。雖然他再三強調，現時宣告成功壓制通脹為時尚早，但亦承認在今次議息會議上，官員們開始討論放寬貨幣政策的時間點，並預期該議題將是接下來的重點。

高才通刺激香港住宅租金

彭博行業研究最新發表2024年香港住宅租金市場展望報告，指香港住宅租金或進一步上漲一成。其中香港引進的人才政策，令住宅空置率從2022年的12年高位回落，住宅租金料將上漲5%至10%。

彭博分析，在2024年，香港住宅租金或將延續2023年的漲幅，與內地恢復通關後，香港吸引了更多來港工作或求學人士，人口流入將成為租金上漲的主要驅動因素。

中資房企亦表明，未來在香港主力項目亦會加強在內地推售。龍光集團（03380）銷售及市場總監高藹華稱，即使整體市況有所回調，但《施政報告》推出「減辣」措施，對樓市一定有推動作用。
特別是容許專才「先免後徵」買樓，等同本港永久居民稅率，一方面相當認可其在香港發展的身分，同時即使七年未能滿足條款需要補交稅項，考慮到多年通脹、樓價升值因素，對於專才亦有吸引力。

至於系內項目亦會加強在內地推售，集團在深圳起家，會配合內部資源聯絡在內地的貴賓客群，目前亦正籌備推廣活動，同時亦不忽略跟本港代理合作推售本地企業及家族客群。
她透露，未來會鼓勵較多即供客戶，在考慮價格時候的彈性會較大。

追捧新界東鐵路新盤
內地專才追捧新界東鐵路新盤。毗鄰港鐵火炭站、由內房中洲置業發展的現樓新盤「星凱•堤岸」，近日售出2座10樓F室。該盤為實用面積774平方呎，採三房套連工作間設計，以1,440.6萬元售出，呎價約18,612元。
據了解，買家為內地專才，預計可受惠「先免後徵」政策，料慳稅約378萬元。