學生加北都加大灣區 港樓將現結構性改變︳林伯專欄

進入2026年，國家「十五五」規劃正式揚帆啟航。香港正值關鍵轉型期，大灣區與北部都會區（北都）已不再停留於概念，而是進入了實戰的「深水區」。
當然，「水很深」是真的，但大有大食，細有細玩，既然風繼續吹，當然不想遠離。在現今「AI當道」的現實世界，有時候用古老方法，才是創造自己奇跡的王道。
不用懷疑，北都作為香港未來發展新引擎，未來香港的「十五五」部署與國家戰略，勢必形成前所未有的深度依傍。

有錢使得鬼推磨

如是者，有錢使得鬼推磨，在投資市場，凡事也是看錢的流動，有錢萬事足。
最簡單看看港樓，除不受美伊戰事環球化影響外，近年更受惠於港府大大力「吸水」及「吸人才」等政策，租務市場先聲奪人幾年後，近一年港樓價格與氣氛亦大大追上：發展商從本來的散貨區，變成每次新樓價單愈開愈有。

從不少資料顯示，近年半數比例的豪宅成交，實為「北水」資金推動；乃至新的簡樸房登記，發現香港無論是資助房屋地區、細價樓以至洋樓，也是簡樸房處處；又或香港新樓出租較自住比例更多等數據，皆引證港樓真的是會生金蛋之地。

預留100億元支持校舍建設

從香港樓市的底層購買邏輯看下去（其實很多高人也說過），這次推動香港樓市愈升愈有的動力，正來自「北水」、學生客與政策變動。
正如上文提及，無論從「十五五」或北都角度，未來港樓結構性也會發生改變，尤其是北都發展區，更有可能影響其他區份樓價，故頗值得詳加研究。
作為散戶，當然要明白資金不足，但能發展自己的長處（轉身夠快），且從此角度去看整件事，才較有可能「有機可乘」。

首先，散戶若有意投資北都，必須從剛性需求、交通便利性及間接投資工具中著墨。
（一）學生收租客最正路。
早前財政司司長陳茂波稱，政府會繼續加強培育本地人才、吸引海內外人才，將預留100億元，以貸款方式支持北都大學城的校舍建設，並於短期內推出三幅位於洪水橋/厦村新發展區的土地，供資助大學和應用科學大學申請發展校舍。
另外，政府持續擴大非本地生收生限額，新界北部的學生宿舍供不應求已成為不可逆轉趨勢；加上融入大灣區政策，相信中小型收租物業，無論是否在這區域，也有機會隨學生與人才增加而推動相關需求（這從近期不少新樓圖則，看上也好像專門為此類租客「度身訂做」）。

故部署上，除可直接吼北都新樓外，也可瞄準鄰近未來大學城、新田科技城或現有東鐵線車站的中低價住宅或舊樓。

學生收租客需求穩定

將這類物業重新裝修、分間，改造成適合內地來港大學生或科技園研發人員的「共享公寓」或「精緻單間」。這做法的好處是增加租金回報率（將顯著高於傳統住宅），且只要地點正路，需求必然穩定。
筆者簡單計數，這類營運的分租物業，年化回報率約介乎5厘至7厘；加上內地生普遍願意「預付一年租金」，計及息口及營運成本，作為現金流有限的「老散」，此法自然最值得考慮。
（二）從「見光死」角度出發。
未到「八月十五」，但記得「行船爭解纜，月餅我賣先」。基建通車前，往往是入手好時機！

不相信，讀者可自行翻查黃埔或土瓜灣港鐵站通車前後六個月相關地區樓價變化，自然明白何為「買在規劃，賣在通車」！
在北都多條鐵路中，東鐵線古洞站預計將於2027年落成啟用。由此推算，短期內可將鄰近古洞站、凹頭站週邊的私人住宅新盤或次新盤放入考慮之列。當然，地點重要之餘，價錢也要認真考慮，事關「無論幾靚嘅橙，若然賣1,000美元一個，就幾靚都無用。」

買地產股間接參與

買入此類單位，是博當2027年鐵路正式通車、社區配套陸續完善後，相關地區物業無論是租金與樓價，會迎來首個「重估潮」。
（三）用間接參與法，即轉而買相關地產股。

此法適合資金規模較小的讀者分享北都投資機遇。可考慮本地地產股，尤其是在北都擁有龐大農地儲備、並已成功轉化為住宅/商業用途的發展商。
由於前幾年整個地產股板塊被市場血洗，目前本地地產板塊估值不算貴，現階段買入這類股票，可視為以「折讓價」間接持有北都地皮。
當然，凡事也要睇兩面，散戶也須警惕部分致命風險。
例如北都地雖大，但規劃時間也長（可能達20年），揭示散戶必然要考慮資金投放時間性，以及未來供應量有機會大增且影響價格這因素（當然也要計及交通便利性將影響該區樓價）。
另外，北都公營房屋比例可能極高，這也會影響附近地區放租價與樓價。

最後，提一提讀者要小心一些遠離鐵路規劃、無產業支撐的鄉郊爛地、偏遠村屋、甚至無重建價值的舊工廈，因為「有心人」可能會將其包裝成北都概念項目來魚目混珠。買入這類物業，有機會進入「既無租收，又無法套現」的雙重險地。
講到尾，北都對散戶而言，絕對是一場前無古人後無來者的持久戰之地，若能順勢而為應可乘風破浪；反之，則有可能被這大洪流沖走。