中產家庭細屋換大屋 按揭如何部署

在樓價回穩及「轉租為買」帶動下，不少有換樓需要的剛需買家，正迎來「樓換樓」的黃金轉機，中產家庭在按揭上應該如何部署，實踐「細屋換大屋」？

把握放寬按揭時機

對於中產家庭來說，換樓首要考慮自然是供樓負擔能力，現時政府仍未「收回」之前樓市調整期推出的按揭放鬆政策，對於有換樓需要的人士來說，是一個「難得」的機會。
現時銀行仍毋須要買家通過壓力測試，買家只需要符合供款與入息比率不超過50%的要求即可。
此外，在非按保情況下，不論物業價值多少或是否自用，最高按揭成數上限，一律放寬至70%，這意味著有換樓需要的買家，在處理手上物業按揭時能較靈活。

而在考慮按揭方案中，主流市場仍然選擇香港銀行同業拆息（HIBOR）為主，因為美國減息週期未完，未來香港仍有機會進一步減息；加上一般H按回贈及優惠會較多，配合按揭轉介公司提供的獎賞，買家申請H按會有較可觀的回贈。
不過，多家銀行亦提供短年期定息按揭計劃，優點是年息率低、年期短，利息開支下降同時降低買家入息門檻，對換樓買家來說亦是另一個不俗選擇。
而對於已準備樓換樓的買家來說，難免要面對「先買後賣」、還是「先賣後買」的問題。

先買後賣靈活性高

「先買後賣」好處在於靈活性，如果買家有信心手持的物業仍有上漲空間、具備足夠負擔新一份按揭的入息能力、憂慮心儀物業會被別人買走，可以考慮採用先買後賣策略。

這個做法亦可以讓買家有足夠的時間，處理新屋裝修及搬遷問題，待新居安頓好，再以理想售價出售舊居，套現後資金更可用作清還部分新屋貸款或存入高息Mortgage Link戶口，以對沖按揭利息開支。
不過，由於在未清還舊居物業下，開始新一份按揭，舊物業的供款會計入總債務中，雖然只是過渡性質，但對買家在換樓初期的入息確實較高。
相對地，先賣後買則可保持現金流。
假如買家希望保留較多現金，則宜選擇「先賣後買」，把舊居賣出並清還按揭；而當自住物業出售後，買家可透過購買按揭保險為新居敘造最高90%按揭，適合首期不算寬裕的年輕家庭，不過新物業必須作為自住用途。

如果讀者對換樓問題上有疑難，可以向信譽良好的按揭轉介公司查詢，了解更多按揭策略或入息要求等問題。