樓按價量齊升之謎

上半年本港住宅按揭市場交出亮麗成績單。按揭申請總宗數達59,646宗，按年上升29.4%；新批出按揭宗數44,952宗，急增34.7%；新批出按揭總金額約2,300億元，按年飆升47.6%；實際提取按揭金額亦近1,390億元，上升38.9%。
言則樓按市場價量齊升，近況相當不俗。

買家觀望情緒消退

其中，最火熱的板塊非二手市場莫屬。新批二手按揭高達27,812宗，金額1,334.36億元，對比2025年上半年的17,687宗及780.73億元，宗數暴增57.2%，金額更大升70.9%。
隨著樓價自去年低位回穩，業主放盤意慾增強，買家觀望情緒消退，積壓多時的換樓及上車需求集中釋放。

相對而言，一手市場的新批宗數由11,712宗微升2.7%至12,027宗，但其批出金額由596.82億元上升19.4%，至712.56億元。宗數與金額升勢不同步，或許是因單位估價上升所致。
轉按市場同樣熾熱，宗數由3,966宗增加28.9%至5,113宗，金額增長40.1%至242.43億元。
不過，真正扭轉市場格局的，是定息按揭的爆發式增長。
回想2025年的上半年，定息按揭市場仍是寸草不生，6月份佔比僅0.1%；香港銀行同業拆息（HIBOR）按揭則獨佔鰲頭，長期維持在90%以上。
自踏入2026年，減息步伐明顯減慢，地緣政治風險增加，大型銀行相繼推出具競爭力的定息計劃，令市場生態迅速逆轉，由1月佔比5.4%，3月突破一成達10.4%；再於5月衝上20.7%，至6月再達25.1%的歷史高位，H按佔比則由89.5%回落至70%。

這個結構性轉變值得深思。銀行大舉推廣定息，一方面是響應買家對「鎖定供樓成本」的強烈需求——畢竟在聯儲局減息路徑反覆的背景下，置業人士對浮息的不確定性感觸日深。
另一方面，定息按揭能鎖定較長期的利息收入，對銀行資金成本管理亦有戰略價值。

LTV維持在約6成

目前市場上2.73厘的3年定息計劃頗具競爭力，與H按實際按息約3.25厘相比，存在逾0.5厘的息差誘因，對於計劃長線持貨的用家而言，是對沖利率波動風險的務實之選。
信貸質素方面，2026年上半年平均按揭比率（LTV）為60.9%，較2025年上半年的62.7%輕微下降，維持在約六成的穩健水平。

截至今年6月底，整體未償還按揭總額為19,550.22億元，按年微升3.7%。展望下半年，筆者預計按揭市場將維持平穩向好。
定息按揭佔比已達四分一，能否持續攀升抑或與H按找到新的平衡點，將取決於美國聯邦儲備局的後續動向。