樓市短炒價升量跌 把握機會轉按袋袋平安

在市場整體成交步調放緩情況下，優質物業及局部區域物業價值卻在默默提升。
對於廣大住宅業主來說，不論是持貨數年的自住業主或是近年入市的投資者，其實未必一定要將物業實體出售才能變現獲利。
只要善用轉按策略，同樣能在不失去物業前提下，安全將資產升值部分套現，實現財富增值。

二手住宅短炒價升量跌

據中原地產日前報告，7月份私人住宅短炒個案按月減少超過兩成，僅有99宗，數據是自今年1月以來半年新低，反映在利率走向、外圍環境影響下，市場觀望氣氛轉濃，而同時市場出現極具啟示性的現象，就是成交量縮。
不過，獲利能力卻不跌反升，7月份短炒個案每宗平均獲利84萬元，較上一個月77萬元逆市升近一成，亦是今年單月平均獲利新高，平均賺幅達16.7%。

其中較有代表性的例子，是有薄扶林貝沙灣豪宅業主，持貨260日，即轉手賺738萬元。
正如7月份獲利數據反映，不少物業在短時間內，其實已累積了顯著升幅，而業主可趁物業市場估值提升時，透過轉按重新評估物業價值，先行將升幅「袋袋平安」。
假設業主數年前以800萬元，申請七成按揭買入單位，經過幾年供款及樓價上升，物業最新銀行估值升至1,000萬元。
當業主轉按至新銀行時，按1,000萬元估值重新計算七成按揭，可獲批700萬元貸款額，在扣除舊銀行殘餘貸款後，業主便能一次性提取數百萬元現金套現。
有關資金可用於低風險理財、子女教育準備金或購買下一套物業，使用上十分靈活。

轉按另一個好處，是獲取銀行提供的現金回贈。
近年銀行為爭奪優質客戶，不時推出各類按揭回贈優惠，業主轉按時可重新鎖定較優質的按揭利率。

估值重估後轉按獲利例子

此外，銀行提供的現金回贈很多時足夠補貼轉按所產生的律師費，額外獲取數以萬元計的收益。
如果是配合按揭轉介公司申請轉按，連同按揭轉介提供的額外回贈，回贈獲益數字將會更為可觀。
另一方面，業主轉按後，亦可以配合銀行提供的Mortgage-Link戶口，將套現的現金存至該戶口中，享受與按揭利率相同的存款利率（一般上限為按揭餘額50%），進一步對沖按揭利息開支，達到「以息供息」效果。