預算案未減辣 地產商扭盡六壬出貨
2023-24年度財政預算案在樓市政策上著墨不多，未有「減辣」動作，正如本欄上期提到，本地龍頭地產商要出貨，看來會扭盡六壬。結果，兩大地產商新鴻基地產（00016）及會德豐地產，就以同系新盤首期的九折價錢，推售新一期項目。
財政預算案公布，將調整買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第二標準稅率）稅階，以減輕一般家庭購買自住物業（特別是中小型單位）的負擔。
藍田KOKO ROSSO 9折入場
措施表面針對中小型單位，與近期一手樓主打戶型相近，但政府消息人士強調，該措施不會大幅刺激樓市，因一般置業所繳交的稅項，只是涉及約數萬元，不會有造成太大的入市誘因。
地產商「身體」就最誠實，都只是敢以貼市價手法推盤，態度明顯比以往審慎。
會德豐地產系內藍田的KOKO系列，最新第3A期，名為KOKO ROSSO，經過一段軟銷時期，於2023年2月中，即財政預算案公布前開價，成為2023年首個開價的新盤項目。
KOKO ROSSO折實554萬元入場。入場單位為6座3樓J室，實用面積300平方呎，一房間隔，折實價554.5萬元，折實呎價18,483元。
參考區內同系新盤，項目第一期KOKO HILLS於2020年7月公布首張價單，涉及83伙，當時折實平均呎價為19,995元，一房單位折實入場價為787.2萬元。
以呎價賬面計，即是第一期折實平均呎價約20,000元，第3A期KOKO ROSSO平均呎價則為約18,000元，即是兩年半後，打九折出售。
同區對上一個新盤有保利置業集團（00119）與尚嘉控股合作的油塘朗譽，2022年11月，首批128伙折實平均呎價為17,938元，與KOKO ROSSO相若。
如是者，儘管自從中港全面恢復通關，而且持續加息的憂慮似有消散之勢，市場吹捧樓市交投氣氛持續向好，但發展商定價亦克制。
新地推北都歡騰價
至於新地屯門兆康NOVO LAND第2B期價錢保守。新出首張價單，涉及146伙，當中，兩房單位有46伙的折實售價低於600萬元。
新地副董事總經理雷霆形容，今批單位定價為「北都歡騰價」，定價較同區二手樓盤低逾一成，定價參考屋苑自身條件及同區供應。
NOVO LAND第2B期入場單位為1B座3樓H單位，面積305平方呎，一房連開放式廚房，折實售價425.51萬元，折實呎價13,951元。
事實上，項目於2022年首批開價極具吸引力，開價貼近對上第1A期，較區內二手成交呎價低近一成。
明顯地，兩大新盤都主打中小型單位，擺明衝住上車客而來，而且相對同系上一期項目，都有明顯折讓。
不妨對比2020年中和今時今日，香港住宅物業的二手成交價。
以中原城市領先指數CCL為參考，2020年7月時約位於180點；近期CCL則約位於160點，相差剛好亦是一成左右。
當中藍籌屋苑將軍澳新都城，2020年入市業主，正好輸錢離場。
美聯物業區域經理黃少明稱，將軍澳新都城新近錄得三期2座低層H室成交，實用面積631平方呎，屬三房套間隔。
據了解，單位於2023年1月中開價880萬元放售，放盤約一個月時間，終減價至848萬元易手，成交呎價13,439元。
資料顯示，原業主於2020年初以905萬元購入上述單位，持貨約三年，賬面虧損57萬元，單位貶值約7%。
二手市場充斥蝕讓個案
故此，有市場人士分析認為，通關的確成為本港樓市由跌轉升的催化劑，但距離所謂的樓市「小陽春」仍有一距離，主要因為二手市場仍充斥蝕讓賣樓個案，小業主財富被蒸發，窒礙買家重投樓市的信心。同時現時樓價距離重返高峰仍有一段距離。
當中最近長實集團（01113）旗下長沙灣愛海頌帶頭減價，把旗下已屆現樓的深水埗愛海頌，減價10%至18%促銷18個三房戶餘貨，雖然2月中開售時，價單推售18伙餘貨，全數單位即日獲認購。
然而據成交紀錄冊顯示，當中第5座39樓A室，單位實用面積771平方呎，原於2月10日以1,346.5萬元售出，惟買家新近撻訂，料遭沒收5%訂金，涉約67萬元。
另外，會德豐旗下已屆現樓樓的將軍澳日出康城OCEAN MARINI，亦新錄兩宗撻大訂。
根據成交紀錄冊顯示，第1B座42樓A室及第1B座6樓A室，原於2020年3月以972.5萬元及983.7萬元售出。
惟新近皆已取消交易，料撻大訂各遭沒收15%訂金，涉約146萬及148萬元。
地皮再流標 鐵路上蓋吸引力不再？
一直以來鐵路盤賣少見少，市場渴求，理應深受發展商歡迎。
豈料最近港鐵公司（00666）積極推廣的大嶼山的小蠔灣車廠項目，就出師不利。
大嶼山的小蠔灣車廠佔地約30公頃，港鐵大力重新規劃，為大嶼山發展全新社區，當中第一期於1月12日開始招標，項目於2月8日截標，招標期近兩個月，較過往鐵路項目為長。
不過截標時，只接獲三份標書，為近九年來收標數目最少的港鐵項目，三份標書分別來自長實、新地及會德豐。
事隔一個週末，港鐵公布不接納任何有關該項目的標書文件，並指會於適時重新招標。
由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商需一筆過支付12億元入場費；另以分紅競投。
業界建議地皮拆細重推
而港鐵管理層早前透露，如進度順利，估計中標財團，最快可於2027年至2028年推售樓花，估計首批居民最快於2030年入伙，屆時料小蠔灣車站及逾30萬平方呎的小蠔灣商場，均可同步落成。
如今第一期出閘就「脫腳」，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚建議，未來港鐵重推項目時，建議港鐵可先建車站，以減低發展商投資風險。
他指出，由於小蠔灣項目樓面較大，發展商要競投新發展區時出價會相對保守；另由於發展商需負責興建部分平台、車站設施及車廠等，亦增加發展商在技術及成本上的變數。
美聯測量師行董事林子彬則表示，為避免日後再出現流標，擬可將相關地皮拆細重推，讓投資風險降低，吸引更多發展商參與。
他又補充，近期多幅大型地皮項目出現流標，共通點都是項目投資額龐大，導致可參與的發展商數目有限外，投資風險相對較高。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，樓市正處於轉角市，市場普遍預料今年樓價上升，發展商應該會進取出價，但接連有項目流標，反映發展商對後市看法不似市場預期，預計之後推出的招標項目，流標機會或將增加。
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