【九龍站蝕讓】豪宅蝕半億離場 凱旋門4房1.28億沽　持貨7年蝕逾5200萬　內地買家風向轉向啟德港島南

九龍站豪宅近日再現巨額蝕讓成交。據公開資料顯示，九龍站地標豪宅凱旋門一個中高層4房單位，連車位以1.28億元沽出，原業主持貨7年，帳面蝕讓約5,200萬元，貶值幅度約29%。若將兩次轉手一併計算，單位在8年內累計貶值逾35%，印證九龍站這類傳統豪宅區正面臨結構性的價格調整壓力。

【蝕讓解構】4房連車位1.28億沽　呎價插穿6.4萬

涉事單位為凱旋門1座摩天閣高層4房戶，實用面積約2,009平方呎，原業主叫價1.45億元放盤，經議價後以1.28億元連車位成交，呎價約63,713元。翻查資料，單位原業主於2018年以約1.99億元購入，翌年轉名予家人，當時作價1.8億元，已先蝕1,966萬元。輾轉持貨至今次沽出，7年間累計蝕讓約5,200萬元，若連同首次轉手的賬面損失一併計算，兩次轉手合計蝕讓金額更逾7,000萬元，單位整體貶值超過三分之一。5,200萬元的損失，相當於近期同類三房單位十個單位的總值，反映豪宅資產近年縮水之快。

【身份背景】內地買家持貨多年　撤辣後仍要蝕讓離場

涉事單位最初由一名內地企業高層於2018年購入，翌年轉名至家人名下繼續持有，直至近期才正式沽出離場，買家背景顯示為內地人士。近年香港已全面撤銷住宅物業「辣招稅」，理論上大幅降低買家入市成本及轉手門檻，惟涉事單位仍要蝕讓逾半億元才能成交，顯示影響樓價的核心問題並非稅務成本，而是單位本身持貨7年以來的市場價值調整，以及買家希望盡快套現離場的意欲，蓋過了止蝕待升的考量。

【九龍站風向變】內地買家目光轉向啟德及港島南岸

九龍站一帶豪宅群自通車及甲級商廈林立以來，一直被市場視為內地高淨值買家來港置業的「核心入場區」，佔內地買家豪宅成交比例長年偏高。然而隨着樓齡漸增（區內多個豪宅項目樓齡已達19至26年），加上近年啟德發展區、港島南岸等全新豪宅項目陸續落成，部分內地買家的置業焦點已逐步轉移，九龍站傳統豪宅的吸引力正面臨分流。公開資料顯示，近期九龍站豪宅銀主盤及蝕讓成交數量明顯增加，反映不止個別買家，而是一批內地業主正陸續檢視持有多年的香港資產配置。

【大環境】撤辣兩年內地買家仍主導高端市場　惟持貨策略分歧加劇

公開市場數據顯示，自香港全面撤銷住宅「辣招稅」以來，內地買家在高價物業市場的參與度不跌反升，當中5,000萬元以上一手豪宅成交，內地買家佔比持續處於高水平，呈現「樓價越高、內地買家佔比越高」的現象。這意味內地資金整體上仍然是香港豪宅市場的主要支撐力量，惟不同買家的持貨策略出現明顯分歧 — 部分新資金持續進場捕捉啟德、港島南岸等新興豪宅區，另一批持有九龍站等舊豪宅區多年的業主，則選擇在市況出現調整訊號時提早離場，即使要蝕讓逾半億元亦在所不計。

這宗成交再次提醒市場，九龍站作為昔日內地買家「打卡式」置業首選的光環正逐步褪色。樓價升跌從來不止取決於稅務成本或短期市況波動，更多反映資產所在區域的長遠競爭力。隨着啟德、港島南岸等新興豪宅板塊崛起，九龍站這類「老牌地標」豪宅能否守住估值，抑或持續吸引新一輪蝕讓離場潮，仍需留待未來更多成交數據驗證。

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