【北環綫全面動工】政府與港鐵簽第二部分協議　總造價862億減兩成八　「鐵路加物業」模式揭回本關鍵

據報道，運輸及物流局與港鐵公司今日正式簽訂北環綫（第二部分）項目協議，協議涵蓋北環綫主綫餘下工程及支綫的融資、設計、建造，以及日後兩綫通車後的運作、保養及維修安排。北環綫主綫全長約10.7公里，為地下鐵路，連接屯馬綫錦上路站及東鐵綫古洞站，中途設有數個車站；支綫則長約6公里，同樣以地下方式興建，由新田一帶延伸至深圳河套及皇崗口岸一帶，當中約1.1公里路段位於深圳境內。消息指，北環綫第二部分項目造價估算約548億元（以2025年7月價格計算），連同早前已落實的第一部分造價，整個北環綫項目造價估算總額約862億元，較原先估計大幅減少近三成。據報道，政府與港鐵代表已在簽署儀式上完成文件互換程序。

【造價大減】862億點計出嚟？

北環綫作為北部都會區「骨幹」鐵路，造價一直備受關注。據公開資料顯示，整個項目最終造價估算約862億元，較政府原先估計大減28%，是歷年同類基建項目中罕見的造價「縮水」。消息指，造價下降部分原因在於工程設計優化及建造成本管控得宜，但隨工程進入實際施工階段，仍存在一定造價上升風險，當局及港鐵均表示已預留應急款項，以應付不可預見的情況。對於一條規劃超過30年、橫跨新界北多個發展區的鐵路而言，造價能否最終守住862億元的估算,仍需視乎未來數年實際施工進度及材料、人工成本變化而定。

【鐵路加物業】8幅地點樣幫港鐵回本？

港鐵今次採用的「鐵路加物業」融資模式，是本港鐵路發展的經典做法，即以鐵路沿綫地皮發展收益，補貼龐大建造成本。據報道，政府今次向港鐵批出合共8幅土地，分別位於牛潭尾、新田及古洞北等北環綫沿綫發展區，總面積約46公頃，用作住宅及商業發展。具體運作上，港鐵需按「設有鐵路」基礎評定的十足市值地價支付地價，但政府會從中扣除一筆固定總額，作為對港鐵推展北環綫第二部分項目的財務資助，變相以「讓利」形式降低港鐵的即時資金壓力。換言之，港鐵未來要靠沿綫物業發展的銷售及租金收入,逐步攤回今次龐大的工程投資,而地價補貰規模與未來樓市景氣,將直接左右這條鐵路的回本速度。

【資本開支】港鐵未來三年點部署？

對上市公司港鐵（0066）而言，北環綫第二部分屬於未來數年重要的資本開支項目。據港鐵向市場披露，公司預期今次項目相關資本開支將於未來約10年間逐步產生，當中2027年資本開支約11億元，2028年增至約29億元，2029年進一步上升至約59億元。港鐵表示，將運用本身充裕的現金資源,以及一直以來穩定的多元化資本市場融資渠道,應付相關開支，並認為在項目造價分攤至長達10年的情況下,整體資金安排可以納入現有財務規劃之內,毋須對派息或整體財務狀況構成重大壓力。不過,一條造價數百億元的鐵路工程,橫跨接近十年建設期,期內利率走勢、建造成本及物業市場表現的任何波動,都可能影響港鐵實際的資金壓力與回報進度。

【北部都會區】北環綫牽動邊個發展藍圖？

北環綫被視為北部都會區發展的骨幹鐵路之一，連接新界西北與東鐵綫系統，並延伸至深圳河套合作區及皇崗口岸，被視為加強港深兩地互聯互通的重要基建。隨着北環綫全面進入建設階段，沿綫牛潭尾、新田、古洞北等多個新發展區的人口及產業導入進度，亦將與鐵路通車時間表緊密掛鈎。對政府而言，今次透過「鐵路加物業」模式批地予港鐵，某程度上亦是將鐵路建設與土地發展捆綁，確保沿綫土地能配合鐵路通車節奏釋放。北環綫最終能否如期於2034年或之前通車，以及沿綫發展區能否同步跟上人口及產業導入進度，仍需視乎未來數年工程進度及市場環境而定。

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