【宏福苑收購百戶未拍板】8月底登記限期不延不加價　每呎8000至10500元高市價三成　拆解政府收購與強拍賠償點分別

宏福苑收購，源於早前一場嚴重火災後的善後安排。據報道，政府就受影響的宏福苑推出現金收購方案，涵蓋屋苑多座樓宇，收購價按實用面積計，未補價單位每平方呎約 8,000 港元、已補價單位每平方呎約 10,500 港元，官方形容較火災前市價高出約三成，整體收購開支以數十億港元計。截至 8 月下旬，據報已有逾九成業主（約 94.7%）簽署接受信、逾七成簽妥買賣合約，惟仍餘約 5.3%、即約一百戶尚未拍板。與此同時，8 月 31 日的登記限期將屆，官方已明確表示不會延期、亦不會加價。以下嘗試從收購與賠償機制的一般層面拆解，僅屬一般資訊，不涉及對個別業主處境的判斷。

【方案內容】現金、樓換樓與資助房屋三條路

據官方公布，受影響業主除可選擇一筆過現金收購外，亦獲提供其他安置選項。其一是「樓換樓」安排，讓業主以手上單位的收購價值，換取另一單位並按差價「多退少補」；其二是特設的房屋銷售計劃，讓合資格業主優先選購一批資助出售單位，涵蓋居屋、綠置居及部分公營房屋，分階段落成。換言之，方案的設計並非單純「畀錢趕走」，而是同時提供現金與「上樓」兩種出路。

即使如此，仍有部分業主未有簽署。一般而言，這類收購的分歧多集中於估值是否合理、揀樓選項是否合心水、以至個別家庭的實際需要等；由於涉及不同單位面積與補價狀況，賠償金額亦人人不同。這正好帶出一個更普遍的問題：政府這種災後收購，與坊間發展商推動的舊樓「強拍」，在賠償邏輯上其實截然不同。

【機制對照】政府災後收購 VS 私人舊樓強拍

一般而言，根據香港現行制度，私人發展商要收購舊樓重建，若未能取得全部業權，可循《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第 545 章）向土地審裁處申請強制售賣令。強拍的門檻一般為取得指明份數的九成業權；自 2010 年起，三類指定地段的門檻降至八成；2024 年生效的修訂再按樓齡進一步下調，例如指定地區內樓齡達 50 至 59 年的樓宇降至七成、60 至 69 年降至約六成半。申請一旦批准，物業會被拍賣，小業主的補償一般按物業「市值」計算，即以拍賣所得按各自業權份數分配。

宏福苑的情況與此有本質分別：它並非由私人發展商循強拍條例推動，而是政府就災後屋苑作出的收購安排，補償水平被定於高出市價約三成，並附帶樓換樓及資助房屋等選項，帶有恩恤成分。因此，雖然兩者同樣涉及「業主要交出單位」，但補償的計法與門檻並不能互相套用。

【自保要點】限期前應留意甚麼

面對收購或強拍，業主一般可循幾個方向保障自身權益。首先是估值：無論是政府收購還是強拍，賠償都以估值為基礎，業主宜了解單位面積、補價狀況如何影響金額，有需要時可尋求獨立估價意見作參照。其次是選項比較：一筆過現金、樓換樓「多退少補」與資助房屋各有取捨，涉及未來居所、流動性與時間，宜按家庭需要衡量。最後是程序與時限：登記或申請均設有限期，錯過或會影響可選方案，官方一般亦設有查詢及解說安排，業主宜及早釐清疑問。至於個別單位應否接受方案、賠償是否足額，屬個人決定，最終亦視乎具體情況。

本文僅屬一般資訊，並不構成法律或估價意見。

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