【悉尼樓市連跌7個月】海外買家稅10年加7倍 追溯5年補稅單殺到 華裔業主蝕2成賣樓離場
據報道，悉尼樓價自 2026 年 3 月見頂後已連跌七個月，累計跌幅逾 7%，是澳洲樓市自 2022 至 2023 年加息週期以來最深的一次調整。與此同時，當地稅務部門近月向持有住宅物業的海外人士追收過去數年未繳足的土地稅附加費，部分個案追溯金額高達數萬澳元，令本已受加息及稅務成本夾擊的海外業主，被迫以折讓價賤賣離場。
【追稅殺到】十年加足七倍 五年舊數照追
新南威爾斯州向海外業主徵收的住宅土地稅附加費，並非一步到位，而是過去近十年間分階段大幅上調。該附加費於 2017 年首度推出時僅為 0.75%，2018 年起已倍增至 2%，到 2023 年再度翻倍至 4%，而從 2025 課稅年度起，進一步上調至 5%，十年間實際稅率提高近七倍。更關鍵的是，當地法例容許稅務部門向海外業主追溯徵收過去未足額繳付的附加費，意味即使是多年前已購入物業的業主，亦可能在毫無預警下收到一筆涵蓋過去數年的巨額補稅單，連同未來每年持續遞增的稅項，實際持有成本遠超當初置業時的預算。
【真實個案】2016年買樓 十年後先接追數單】
有報道指，一名姓王的內地投資者於 2016 年在悉尼購入兩套住宅單位，分別作價約 74 萬澳元及 76 萬澳元，原意作長期收租之用。然而到 2026 年 2 月，她突然接獲當地稅務部門發出的追溯稅單，要求一次性補繳 2021 至 2026 年期間累積未繳的土地稅附加費，金額約 5.5 萬澳元，並須由當年起計每年額外繳付約 1.3 萬澳元的持續附加費。面對突如其來的巨額補稅及逐年遞增的持有成本，加上樓市本身已持續下行，王女士最終選擇在今年將兩套物業售出，惟成交價較購入時低約兩成，變相「蝕本離場」。
| 年份 | 海外業主土地稅附加費 | 洞察 |
| 2017 | 0.75% | 附加費首度推出，起步溫和 |
| 2018-2022 | 2% | 一年內倍增，確立長期加稅方向 |
| 2023 | 4% | 五年內再度翻倍，海外持貨成本急升 |
| 2025至今 | 5% | 十年累計加近7倍，追溯條款同步生效 |
【多重夾擊】加息4厘6 買樓多付近一成稅費
除了持續遞增的土地稅附加費，海外買家在入市及持貨階段亦要面對多重稅務及融資成本。入市時除了一般印花稅外，海外買家須額外繳付一筆佔物業價值約 9% 的海外買家印花稅附加費，以一套作價 150 萬澳元的物業計算，單是這筆附加費已逾 13 萬澳元；購入前亦須向當地外國投資審查委員會（FIRB）申請並繳付審批費用。與此同時，澳洲央行於 2026 年 9 月將現金利率上調 0.25 個百分點至 4.6%，為十五年來最高水平，亦是年內第四次加息，進一步推高按揭還款負擔。對於像王女士般持有多套物業、同時要應付追溯稅單的海外業主而言,稅務與利率成本同步上升，形成罕見的「雙重夾擊」。
悉尼樓市連跌七個月，加上海外買家稅網十年間層層加碼並附帶追溯條款，令不少早年入市的海外投資者「數到自己頭上」才驚覺持貨成本早已今非昔比。對仍持有澳洲物業的海外業主而言，重新審視稅務申報狀態、評估追溯風險，或許比單純等待樓市回穩更為迫切。
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