【戴耀明捱足30年上車】54歲「綠葉王」死慳死抵買樓送八旬母　拆解打工仔儲首期上車機制

據報道，人稱「綠葉王」、「金牌綠葉」的資深演員戴耀明現年54歲，1994年由亞視轉投無綫，效力逾三十年，長期擔演配角。他早前被揭收入不穩定，要在黃大仙一間茶餐廳兼職做侍應，落單、抹枱、洗碗、倒垃圾以至洗廁所都一手包辦。近日他公開宣布成功上車置業，並形容「只能夠死慳死抵，才掹到車邊」。作為獨生子，戴耀明與八十多歲母親相依為命，父親十多年前已病逝；他透露母親一生只住過木屋區同舊公屋，今次買下新居送給母親，形容是一份「好遲的禮物」，新居與舊居一樣都能遠眺獅子山。戴耀明並未公開單位地區、樓價或首期金額，以下拆解只屬一般打工仔情境的示範，並非其個人交易數字。

【上車第一關】首期與按揭成數現實

上車最實際的第一關，是首期同按揭成數。據香港金融管理局的逆周期措施，由2024年10月16日起，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成（70%），供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成（50%）。換言之，一般情況下買家至少要自己預備三成樓價作首期。

不過，透過香港按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃，合資格自住買家可承造較高成數按揭：樓價1,000萬港元或以下，最高可造九成（90%）；樓價1,000萬以上至1,500萬，最高八成；1,500萬以上至3,000萬，最高七成。對首期不足的年輕打工仔而言，按揭保險是常見的「上車工具」，但要留意造高成數按揭需符合入息及供款要求，並要支付按保費，並非人人適用，最終視乎銀行審批。

【慳一筆】撤辣之後　首置印花稅點計

印花稅是上車另一項大開支，近年規則已大幅放寬。政府由2024年2月28日起全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NSD），住宅物業買賣一般只需按「從價印花稅」（AVD）徵收。

對香港永久性居民、自置自住而名下沒有其他住宅物業的首置人士，只按較低的第2標準稅率計算。當中樓價在400萬港元或以下，只需繳付100港元定額印花稅（該免稅門檻由300萬上調至400萬，2025年2月26日起生效）。以一個400萬以下的上車盤計，單是印花稅一項，就由昔日動輒數萬元減至僅100元，對死慳死抵的上車客而言，是實實在在慳到的一筆。詳細稅率以《印花稅條例》（第117章）及稅務局公布為準。

【回饋父母都慳到稅】供養父母免稅額

戴耀明買樓最感人的一環，是要回饋八旬老母。原來供養父母，在稅務上同樣有得慳。根據稅務局2025/26課稅年度的個人入息課稅安排，納稅人供養年滿55至59歲的父母或祖父母，可獲25,000港元供養免稅額；供養年滿60歲或以上（或符合政府傷殘津貼資格）的父母，免稅額為50,000港元。

若該名受供養的父母或祖父母全年連續與納稅人同住，而納稅人無付出十足有值代價，更可額外多享一份金額相同的「額外免稅額」——即供養60歲以上並同住的父母，合共可申索10萬港元免稅額。對一邊供樓、一邊供養父母的三文治世代而言，善用免稅額是減輕稅務負擔的實在方法，惟能否申索及具體金額，須以個別報稅情況及稅務局評定為準。

本文僅屬一般資訊，並不構成任何法律、稅務或投資意見，讀者作出置業或報稅決定前應諮詢專業意見。免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

—