【新宿民泊大禁令】全國最多民泊區　住宅校園周邊全禁　最多 2,000 間面臨停業

東京都新宿區政府近日宣布，將修訂民泊條例，原則上禁止在住宅專用地及學校周邊經營民泊，現有設施同樣受新規管制，預料最多約 2,000 間設施可能因此面臨停業，相當於區內現有登記數量近半。新宿區目前有接近 4,000 間民泊登記，冠絕全日本，當中超過一半設施坐落於住宅或校園地帶，是次規管收緊，牽連面極廣。

投訴激增逼出鐵腕新規

新宿區近年一直是民泊投訴重災區。據報道，2025 年度區內接獲有關民泊的投訴及查詢個案較上一年度大增逾 500 宗，全年累計達 1,334 宗，主要涉及噪音滋擾、垃圾亂棄及陌生旅客擅闖私人用地等問題。區政府形容居民生活環境已受到實質影響，是次修例正是回應長期累積的民怨。新規將針對都市計劃分類下的「住宅專用地域」及學校周邊地帶，原則上禁止新設民泊；若業主本人同住並確保妥善營運，則屬例外情況，可獲豁免。

現有設施一樣要跟新規矩

今次修例最具爭議之處，在於連現有已合法登記的民泊設施都不獲豁免。區政府明確表示，即使是已經營運中的設施，一旦未能符合妥善營運要求，同樣原則上禁止繼續經營，僅設一定寬限期讓業者適應或轉型。至於商業地區的民泊，經營日數上限亦由現行每年 180 日大幅削減至 120 日，變相進一步壓縮整體民泊供應。分析認為，此舉形同向共享住宿平台的商業模式全面亮紅燈，衝擊面遠超一般地區性規管。

網民意見兩極　部分促全國推行

消息公布後，網上迴響熱烈。有網民關注共享經濟平台長期處於監管灰色地帶的問題，質疑執法能否徹底堵塞漏洞；亦有不少居民留言，直言支持嚴格規管，甚至呼籲將新宿的做法推展至全國其他地區，視之為處理民泊亂象的示範案例。惟亦有意見擔心，大規模停業將打擊當地以民泊為生的中小業者及旅遊住宿供應，尤其在旅客持續增長的背景下，恐令東京市中心住宿選擇更趨緊張。

對整個民泊行業意味甚麼

新宿區作為東京旅遊及短租住宿的核心地帶，其規管取態向來被視為全國指標。若最終約 2,000 間設施因新規而停業，不單影響業者收入，亦可能牽動東京市中心住宿供應及旅遊配套格局，甚至波及以民泊業務為主的中介平台及物業投資者。目前條例仍處於諮詢及草擬階段，具體豁免條件及執行細節尚待進一步明朗，最終影響規模仍需視乎正式條文而定。

對於長期依賴短租收益的業主而言，這次修例無疑是一記警號，如何在合規與盈利之間重新找到平衡，將成為未來大半年的關鍵課題。

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。