【外資瘋掃日本樓】首季投資額破2萬億日圓創同季新高　心齋橋地標43億日圓易主　地價連升5年

據報道，日本今年 1 至 3 月期間、涉及金額 10 億日圓以上的商用不動產交易總額達 2.043 萬億日圓，按年升 2%，創下歷來同季新高，酒店及數據中心均錄得大型交易。與此同時，日本全國地價（路線價）已連續 5 年上升，變動率達 2.9%，反映樓市升勢並非一時炒作，而是連續多年的結構性趨勢。

【投資熱潮】首季金額創季度紀錄

今季表現最矚目的一宗交易，是東京汐留「電通總部大樓」——由加拿大投資基金 Brookfield 以 3,000 億日圓購入，成為帶動整體投資額上升的主力。據報道，海外投資者今季完成多宗總值逾 1,000 億日圓的收購，酒店、住宅及物流板塊投資額更錄得雙位數按年增長，其中酒店板塊投資額創單季歷史新高，主要由一宗史上最大規模的 J-REIT 酒店收購案帶動。反觀寫字樓及零售板塊投資額則按年下跌，顯示資金正加速由傳統核心資產，轉向酒店、物流等具增長潛力的另類資產。

【地價五連升】東京樓價再創新高

支撐這股投資熱潮的，是日本地價連年上升的大環境。據報道，日本全國路線價連續 5 年錄得升幅，首都圈住宅地價更已連續 23 個季度上升、今年首季按季升 1.3%；關西圈住宅地價亦連續 11 個季度上升，同期升幅同樣為 1.3%。東京 23 區內，新建公寓平均售價已達 1.2 億日圓，二手公寓（以 70 平方米為標準）平均叫價更升穿 1.28 億日圓，創歷史新高。不過，調查亦顯示價格上升地點的數目由上期 73 個減至 57 個，持平地點則由 94 個增至 111 個，反映升勢有見放緩、市場分化的跡象。

【一線案例】心齋橋地標43億日圓易主

在眾多交易當中，大阪心齋橋一宗物業買賣最能反映當地零售物業的吸金力。據報道，日本一間上市不動產投資信託基金，將旗下位於大阪中央區、緊貼心齋橋站的商業大樓，以約 43.1 億日圓連地租費出售予當地大型地產集團三井不動產及其住宅子公司。該大樓地上 12 層、地下 3 層，主要租戶為年輕人潮流品牌，是心齋橋一帶地標級商廈之一，交易已於 6 月起分階段完成。分析認為，這類核心商圈物業持續獲大型地產商高價接手，反映市場對日本零售及旅遊消費復甦前景仍然樂觀。

【外資追捧】訪日熱潮撐起商用地產

除了大型基金掃貨，日本企業自身的投資意欲亦同步升溫。據報道，日本央行最新調查顯示，大型非製造業企業景氣指數維持在 +37 的高水平，企業 2026 年度設備投資計劃按年增長 11.5%，為商用不動產需求提供額外支撐。分析指出，訪日旅客持續暢旺，加上日圓匯價偏軟，令日本資產對海外資金而言仍具吸引力，是這波投資熱潮得以持續的重要背景因素之一。

整體而言，日本不動產市場正處於「地價結構性上升」與「外資機構資金持續流入」雙重推動下的擴張期，惟部分地區升勢已見放緩、市場開始分化。這股資金熱潮能否延續，除了視乎日圓匯價與旅遊消費是否持續暢旺，亦要留意個別板塊估值是否已被推得過高，值得投資者持續留意後續發展。

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

—