【日本民宿新規許地方封殺】全國營業日數可歸零　港人日本置業變數增　大阪東京率先收緊

日本觀光廳公布方針轉變，容許都道府縣、特別區及設有保健所的城市，透過制訂條例，將轄區內民宿的年度營業日數上限訂為零日，即變相全面禁止經營民宿，適用於當局認為民宿經營已損害居民生活環境的地區。此舉標誌著自2018年《住宅宿泊事業法》（民泊新法）實施以來，觀光廳一直視「全面禁止」為「不恰當」做法的立場出現重大轉向，亦與該法原意擴大旅遊住宿供應的方向背道而馳。

【由上至下】應對噪音與垃圾投訴

據觀光廳表示，是次方針轉變主要為回應民宿住客造成的滋擾問題，包括製造噪音及未有依規定日子棄置垃圾等。觀光廳計劃於本月底前，向全國地方政府發出相關通知。現行《民泊新法》容許民宿每年最多營業180日，惟今次新方針容許地方政府因應當地情況，進一步收緊甚至完全禁止經營。截至今年5月，全國登記民宿數目約為40,700間，意味這批物業未來將面臨更嚴格的地方監管風險。

【大阪東京】投資熱點率先收緊

事實上，多個港人熱門投資城市已率先展開收緊行動。大阪市自去年9月起暫停接受特區民宿新申請，並已於5月29日正式截止申請，同時成立專責執法隊，加強巡查力度，違規經營者將面臨停業、行政處分甚至撤銷牌照等後果；至於已在截止日期前取得認證或申請獲批的物業，則可繼續合法經營。東京方面，執法手段亦全面升級，部分地區更會派員上門突擊搜查違規經營者；其中豐島區正研議將現行180日上限大幅削減至僅84日，收緊幅度接近一半。分析指出，日本全國更計劃於今年度起推行「集中管理系統」，加快偵測違規物業並自動下架，執法方式將由「文書審查」轉為「持續監控」。

【投資啟示】民宿黃金時代告一段落

對持有或有意投資日本民宿的港人而言，今次觀光廳方針轉變無疑是重要警號。過往被視為「投資天堂」的大阪、東京等熱門地區，已陸續由監管寬鬆轉向從嚴審批，未來民宿市場料將更傾向由具備專業管理團隊的投資者主導，個人業主單打獨鬥經營的空間將顯著收窄。有意入場或已持有相關物業的投資者，宜密切留意當地地方政府條例修訂進度，並重新評估相關物業的租金回報及合規成本。

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