【死約加租3成惹全網鬧爆】租金由$36,000劈上$48,000　租客自保4招　死約生約分別一文睇清

近日一名香港租客於社交平台發文引起熱議。據其貼文所述，內地業主 4 年前一口氣購入 10 個單位，其中同層佔 5 個；在雙方訂立的「死約」（兩年固定租期，2027 年 5 月才屆滿）期間，業主竟要求將月租由 $36,000 加至 $48,000，加幅約 33%。該租客指，死約期內雙方均不能更改租約條款或提早終止，並懷疑有地產代理從中作梗。對話流出後,有網民狠批業主離譜，亦有網民留言教路自保。事件雖屬個別爭議，但當中牽涉的租務機制，值得每位租客了解清楚。

【一次過買10個單位】事件因由

據該租客描述，業主於數年前大手購入多個單位作收租之用，雙方現時仍處於兩年固定租期之內。租客認為，既然租約列明固定年期，業主於期內主動要求大幅加租，屬單方面改動已簽訂的合約條款。至於是否涉及代理在放盤與租金拉鋸期間爭取更高佣金，純屬租客個人推測，未有實證，本文不作判斷。要釐清雙方權責，關鍵在於理解香港租務制度中「死約」與「生約」的分別。

【死約 vs 生約】固定租期有何約束

一般而言，根據《業主與租客(綜合)條例》（第 7 章）的機制，租約通常分為「固定租期」（俗稱死約）及其後的「非固定租期」（俗稱生約）兩個階段。在固定租期內，業主與租客均受租約這份合約約束，除非租約另有訂明，否則任何一方一般不能單方面更改條款，包括加租或提早終止。至於加租與否，須留意香港私人住宅租賃一般並無普遍的法定租金管制，租金水平及調整機制主要取決於租約本身所載的條款。換言之，若死約並無容許中途加租的條款，業主要求加租一般並無合約基礎。

不少人誤以為香港設有普遍租管，實情並非如此。經核實官方資料，《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》新增的第 IVA 部「規管租賃」，只適用於「劏房」（分間單位），並不適用於一般整個私人住宅單位。就分間單位而言，官方訂明每份規管租賃為期兩年，租期內不得加租；續租至次期租賃時，加幅以全港私人住宅租金指數的變幅為準，並設 10% 上限。一般私人單位並不受此租金管制保障，是次事件涉及的整個單位，加租與否仍回到租約條款本身。

【自保攻略】租客可留意4個要點

一般而言，租客面對死約期內的加租要求，可留意以下機制層面的自保方向。第一，妥善保留租約正本及釐印（印花稅）證明；根據官方資料，香港的租約須繳付印花稅（釐印），已釐印的租約在需要時可作證明用途。第二，若不接受加租，可以書面清楚回覆拒絕，並保留往來紀錄，避免僅以口頭處理。第三，細閱租約條款，確認當中有否任何容許中途加租或調整的條文，因為加租的合約基礎正正在於此。第四，如爭議持續，可考慮循民事途徑處理，或向相關政府部門查詢免費諮詢及調解服務。上述僅為一般機制說明，業主最終告不告得入、租客實際輸贏，最終視乎個別租約條款及法庭裁定。

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