【西半山豪宅蝕讓潮】建滔創辦人沽敦皓複式連車位　十年帳蝕1,213萬　同一屋苑三伙齊現蝕讓

西半山敦皓近月接連錄得蝕讓成交，當中最矚目的一宗涉及建滔集團創辦人之一陳永錕及其妻。據報道，兩人於2016年年初以約2,855萬元一手購入敦皓中層一伙複式兩房單位，實用面積約936平方呎，當時呎價約30,501元；其後於同年年底再斥資358萬元購入屋苑一個車位。持貨約十年後，原業主近日將主單位以1,750萬元沽出，呎價跌至約18,697元，帳面蝕讓1,105萬元；車位則以250萬元售予同一買家，蝕讓108萬元。綜合兩項交易，合共帳面蝕讓約1,213萬元，物業期內貶值約38.7%；若計及買入時的從價印花稅及賣出時的佣金支出，消息指實際蝕讓金額可能逾1,497萬元，蝕幅約46%。

【屋苑連環蝕讓】同一座單位三宗個案齊現虧損

陳永錕夫婦的個案並非孤例。據報道，敦皓另一伙逾千呎複式單位近日亦以2,400萬元沽出，呎價約22,367元。該單位原業主早於2016年以3,134萬元購入，當時呎價約29,126元，持貨十年後帳面貶值23%，樓價蒸發734萬元；若計入買入稅款約266.39萬元及賣出佣金約24萬元，實際蝕讓金額估算約1,024萬元。除了投資者持有的大戶單位，屋苑內一伙由財務公司持有的「財仔盤」亦同告蝕讓離場 — 低層一伙實用面積約484平方呎的開放式戶，原業主於2016年以約1,669.1萬元購入，近日由財務公司放售，叫價一度定於1,250萬元，最終以1,000萬元易手，9年間樓價蒸發669萬元，貶值約四成。三宗個案同屬同一屋苑、同一購入年份前後，呎價跌幅由二至四成不等，反映西半山豪宅在持貨十年的周期內，未能跑贏通脹，更要倒蝕逾千萬元離場。

【屋苑背景】干德道豪宅前身強拍統一業權

敦皓位於西半山干德道31號，由豐泰地產投資發展，於2016年落成入伙，全幢樓高28層，提供111伙分層住宅，實用面積由約483至3,962平方呎不等，涵蓋開放式、兩房複式、三房及四房戶型，當中8伙屬特色單位。據公開資料顯示，敦皓前身為舊式大廈適雅大廈，發展商早於2011年以約18.5億元購入該大廈逾九成業權，其後透過強制拍賣程序統一餘下業權，再重建成現時的分層豪宅項目。屋苑地處半山地段，向來被市場視為傳統豪宅集中地，惟多宗接連浮現的蝕讓成交，意味即使位處核心地段的物業，亦難逃近年樓市下行周期的衝擊。

【市場觀察】高峰入市者首當其衝

從三宗個案的買入時間推算，原業主均集中於敦皓2016年落成前後入市，正值當年樓市處於相對高位的階段。十年過去，三伙單位的呎價跌幅由二成至四成不等，當中以持貨期較短、涉及財務公司放售的「財仔盤」跌幅最深。值得留意的是，即使是具一定市場地位的上市公司創辦人，其持有的豪宅物業亦未能逃過樓價調整的現實 — 這類「高峰買入、十年後蝕讓離場」的個案，某程度反映部分投資者或業主在評估豪宅長遠保值能力時，未必完全計及稅項、佣金及持貨成本對實際回報的侵蝕。對於有意於現水平吸納西半山一帶二手豪宅的買家而言，連環蝕讓個案或提供一定議價空間，但亦需留意屋苑整體呎價走勢及未來潛在供應，審慎評估入市時機。

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