【證監點名可疑投資】大阪酒店式公寓涉違規促銷　網紅旗下公司任推廣代理　投資者保障極有限

據公開資料顯示，證監會於上周五（11月6日）將「世紀21—酒店式公寓計劃（大阪天璽陽光酒店式公寓）」加入其「可疑投資產品」名單。名單上列明，該計劃的營運及推廣代理為世紀21中華物業有限公司，以及該公司創辦人。證監會在相關提示中強調：「該等投資產品並未獲證監會認可向香港公眾發售」，產品不受證監會規管，投資者所獲得的保障非常有限，一旦出事，甚至可能蒙受全部損失。證監會將個案列入名單，意味著當局已留意到相關宣傳及銷售手法，並認為有足夠理由提醒公眾提防。

【追本溯源】宣傳片早於去年初流出

據報道，相關宣傳活動其實早於 2025 年初已經展開。消息指，涉事社交媒體頻道於 2025 年 1 月 2 日發布的影片中，首度提及「天璽陽光」大阪物業項目，並聲稱與日本發展商合作開發；同月 23 日再發布影片，進一步推廣相關投資機會，並預告會於同年 2 月 1 至 2 日在尖沙咀一間酒店舉行展覽活動，吸引有興趣人士到場了解。整個推廣過程橫跨 YouTube、Facebook 及 Instagram 三大社交平台，以「生活化」內容包裝物業投資訊息，手法在近年海外物業促銷中並不罕見，惟亦正正是監管機構關注的重點 — 透過個人化網絡聲量，模糊了「宣傳」與「受規管銷售」之間的界線。

【背景起底】地產代理轉型日本物業操盤手

公開資料顯示，涉事公司創辦人於 2003 年沙士疫情期間創立世紀21在香港的業務，高峰時期分店數目逾十間。惟其後香港業務規模逐步收縮，自 2014 年起將重心轉移至日本物業市場，並以社交媒體時事評論內容建立個人知名度，同時經營多間以香港特色為主題的餐飲店舖。由地產代理轉型為跨境物業投資推廣人，加上原有的網絡聲量，令其宣傳內容較一般地產廣告更具滲透力，亦令監管機構需要特別留意相關資金流向是否涉及未經認可的集資安排。

【監管意義】可疑名單非刑事指控　但警號意義重大

值得留意的是，證監會「可疑投資產品」名單本身並非刑事檢控，亦非直接裁定涉事計劃屬於詐騙，而是一項預警機制 — 旨在提示市場，相關產品未經證監會認可向公眾發售、缺乏受規管銷售渠道應有的披露及保障。對普通投資者而言，分辨「受規管產品」與「未受規管海外投資項目」往往並不容易，尤其當推廣者具備一定公眾知名度及親和力時，更容易降低投資者的戒心。今次事件再次反映，網絡紅人或知名人士參與推廣海外物業或金融產品時，公眾仍須獨立核實產品是否受本地監管機構認可，不能單憑知名度或個人信譽作為投資依據。

【投資啟示】高知名度不等於高保障

今次事件對普通投資者的最大提示，在於「知名度」與「受規管程度」是兩件完全不同的事。無論推廣者有多龐大的網絡追隨者、內容多貼地或多具說服力，涉及金錢投入的決定，始終應以產品是否受認可監管、資金流向是否透明作為首要考量。對於海外物業類投資，建議投資者查證推廣機構及產品是否已在證監會網站公布的名單上出現，亦應留意合約條款、資金託管安排及退場機制是否清晰，避免單純因為信任某個人或品牌而忽略盡職審查的基本步驟。

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