【領展蝕賣轉身掃貨】23億沽旺角T.O.P　帳面蝕逾36億　14.7億掃新加坡商場　瑞銀揭回報僅4.5厘

領展於10月底公布，以23億港元出售位於旺角彌敦道700號的「T.O.P」物業全部權益，買方為Han Bliss Global Limited，最終實益擁有人為本地投資者陳振彬。據公開資料顯示，領展於2016年以59.1億元向香港政府投得該物業，若計入印花稅、專業費用及裝修等成本，總投資額一度達約68億元，意味今次出售的帳面虧損逾36億元，物業價值十年間縮水超過六成。交易預計2027年首季完成，完成後領展將續簽資產管理協議，繼續管理該物業。領展表示，物業主要收入來自辦公樓部分，被界定為非核心資產，出售符合集團聚焦核心零售及停車場業務的方向。

【十年一轉身】T.O.P蝕賣背後海外擴張教訓

旺角T.O.P物業的蝕賣交易，令市場重新檢視領展過去多年的資產配置路徑。該物業於2016年由時任行政總裁王國龍主導投得，是領展當年銳意拓展香港核心商業地段的標誌性收購之一。然而物業收入結構以辦公樓為主，近年香港寫字樓市場持續受壓，資產估值隨之大幅下滑。除旺角物業外，公開資料亦顯示，領展在英國、澳洲等地的商廈投資近年同樣出現顯著減值，反映海外及非核心資產擴張的策略在市況逆轉下，為基金帶來不輕的帳面損失。領展目前的策略重心已轉向「回歸基本」，即聚焦亞太區具穩定現金流的零售商場及停車場資產，並持續出售被界定為非核心的寫字樓及海外物業。

【轉頭掃貨】14.7億新加坡商場 回報僅4.5厘惹關注

就在出售旺角物業不足兩星期後，領展11月10日公布，以2.395億新加坡元（約14.7億港元）收購新加坡東福坊商場50.1%權益，賣方為Income Insurance，餘下49.9%權益由賣方保留，領展同時擔任資產管理及物業管理角色。市場消息指，今次屬領展自2022年以來首宗收購，東福坊可出租面積約21.4萬平方呎，與新加坡怡美地鐵站直接連接。不過，有大行報告指出，項目初始營運收益率僅約4.5厘，與近期市場成交水平相若，扣除新加坡元融資成本約2厘後，稅前正息差約2.5厘，對每基金單位分派（DPU）的增值貢獻有限，估計僅帶來約0.5%的輕微提振，亦可能收窄領展日後回購股份的空間。

【業績見真章】中期分派升0.4% 零售續租仍受壓

領展於11月12日公布截至9月30日止六個月的中期業績，顯示截至期內總收入約69.09億港元，按年下跌1.6%；物業收入淨額約51.35億港元，按年跌0.8%；可分派總額則錄得約32.95億港元，按年微升0.4%，每基金單位中期分派為1.2725港元。值得留意的是，有大行曾預期中期分派將按年下跌約3%，實際公布數字反而錄得輕微增長，顯示領展透過資產重組及成本控制，暫時抵銷了零售租金續約的下行壓力。業績亦顯示，香港零售物業續租租金按年下跌約7.5%，管理層坦言消費模式轉變及網購競爭下，相關壓力需要約一年時間消化，預期2027/28財年才有望回升。期內領展已回購約38.3百萬個基金單位，涉資約14.76億港元，並計劃下半年度內再進行最多20億港元回購。

【散戶視角】高沽低掃策略惹議 長線部署仍待觀察

對散戶投資者而言，領展「蝕本沽出香港物業、低回報掃入海外商場」的操作模式，容易被解讀為策略搖擺。不過客觀而言，兩項交易背後的邏輯其實一致：出售的是收入結構側重辦公樓、估值持續受壓的非核心資產；收購的則是現金流相對穩定、與民生消費掛鈎的零售商場，屬於領展近年重申的核心策略方向。大行維持「買入」評級及47.2港元目標價，某種程度反映市場認同重組方向，但同時點出新收購回報率不高、短期難成分派增長動力的現實。投資者在評估領展後市時，除了留意資產交換背後的策略邏輯，亦應持續追蹤香港零售租金復甦進度及海外資產減值風險是否進一步擴大，這將是決定股價能否反映大行目標價的關鍵變數。

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