【外資潰逃】賤賣京滬商廈 KKR拋售9項目　AEW甩浦發銀行大廈　蝕讓最多達5成僅夠還貸

外資機構近年積極部署的中國商業地產，如今正淪為爭相拋售的燙手山芋。據報道，私募股權巨頭 KKR 正兜售旗下九個中國房地產項目，涉及北京郊區高端公寓及上海臨黃浦江一帶的酒店資產；同一時間，房地產投資管理公司 AEW 亦計劃出售上海浦發銀行大廈及北京多幢寫字樓。消息指，兩間機構預計最終成交價，將較原始買入價大幅折讓約 40% 至 50%，意味交易完成後所得款項，可能僅足夠償還相關銀行貸款，投資本金幾近盡蝕。

【蝕讓離場】九項目齊上架　KKR北京上海資產同步求售

公開資料顯示，KKR 今次求售的九個項目橫跨北京及上海兩大一線城市，當中包括北京郊區一個高端公寓項目，以及位於上海外灘一帶、鄰近豫園的酒店資產。這批物業大多於 2019 年前後市場處於高位時購入，如今隨內地經濟增長放緩、寫字樓及商業物業供應過剩，估值大幅縮水。消息指，若交易最終落實，成交價相對原始購入價的折讓幅度將達 40% 至 50%，資金回籠規模僅足以覆蓋原有銀行貸款，KKR 投放的股本部分幾乎化為烏有。

【浦發大廈易主】AEW甩售京滬寫字樓　物業估值跌穿買入價

另一邊廂，總部設於美國的房地產投資管理公司 AEW，亦正部署出售位於上海陸家嘴金融區的浦發銀行大廈，以及北京多幢寫字樓資產。浦發銀行大廈屬於區內地標式甲級商廈，惟隨着上海寫字樓空置率高企，物業估值同樣較高峰期大幅回落。市場消息指，AEW 面對的折讓幅度與 KKR 相若，介乎四至五成之間，反映外資機構於中國一線城市商業地產的投資，正全面陷入「越持有越蝕」的困局。

【十五年豪賭】外資曾投逾千億美元　如今爭相變淨賣家

公開資料顯示，過去十五年間，海外投資者曾向中國商業地產市場投入接近 1,400 億美元（約 1.09 萬億港元），一度被視為分散全球資產配置的重要一環。惟隨着內地房地產市場持續調整、寫字樓及商業物業供應過剩問題未見改善，海外機構近年已由昔日的積極買家，逐步轉為市場的淨賣家。除了 KKR 與 AEW，此前亦有其他國際資產管理機構透過拋售內地物業組合，換取現金流以償還到期貸款，反映外資對中國商業地產的信心正持續動搖。

從積極部署到蝕讓離場，外資機構這場中國商業地產豪賭，最終能否全身而退，仍要視乎買家是否願意接手，以及內地商業物業市場能否重拾支持。

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