有錢人默默掃貨豪宅交投續旺｜地產專題

香港樓價連升十個月，絕大多數原先看淡樓市者，近月亦相繼轉軚。值得留意的是，去年市場仍然看淡樓市之際，部分老牌家族、資深投資者已經默默掃貨，再次證明這些「聰明錢」的部署，往往是重要的啟示。 根據差餉物業估價署最新公布，3月私人住宅整體售價指數報312.8點，按月再升約1.39%，為2023年11月後最高。事實上，樓價已經連升十個月，是2018年7月後最長升浪，由去年6月起計，樓價十個月累升約9.18%。 距全面收復失地仍有距離 惟與2021年9月歷史高位的398.1點相比，樓價仍低約21.43%，意味樓市雖然穩步回升，但距離全面收復失地，仍有一段距離。 假如其後升勢不斷，每月樓價升1%，按目前樓價指數水平計，需要25個月才能破頂。 今次升浪並非單純由減息推動，而是建基於多項利好因素，其中租金持續上升尤其關鍵。 受惠不同的專才入境計劃；加上政府放寬非本地大學生配額，住宅市場因此得到新需求，帶動租金持續破頂。租金指數最新報202.2點，按月再升0.6%，連升五個月。以今年首季計，租金指數累升0.85%，幅度未及同期樓價4.41%。 雖然中東局勢持續緊張，引發了環球通脹憂慮，利率未必一如年初預計般回落，但新盤交投持續暢旺。以恒基地產（00012）牽頭發展的紅磡首岸為例，首兩輪銷售全數沽清，短短一週售出338伙，套現逾26.4億元。 負責該樓盤銷售的恒基營業二部，今年首四個月總銷售額逾120億元，共售出約1,000伙；其中4月單月銷售額逾65億元，共售出約700伙，創下集團逾20年來單月住宅銷售額新高。 香港樓市向來是情緒主導，導致成交短期內急升或急跌。 而真正的「聰明錢」往往早佔先機，例如去年市場仍一面倒唱淡之時，不少投資者已經低調入市，再次印證市場最悲觀之時，往往就是入市良機。 自去年起，鷹君（00041）主席羅嘉瑞家族，成為「樓市大好友」，頻頻於新盤及二手市場掃貨，而且往往是大手購入，至今已經購入過百個單位。 2025年底起連環入市 羅嘉瑞家族購入的單位類型相當多元，遍布各區，包括一些新興住宅區如將軍澳日出康城、元朗錦上路站，而且由數百萬元的中小型住宅，至動輒過億元豪宅，均有涉獵，反映其策略並非單純炒作，而是全方位的資產配置。 去年11月底，中原集團主席施永青高調唱好樓市，明言樓價升浪持續六年，料由2025年升至2031年，與中原城市領先指數（CCL）低位134.89點相比，升幅可達85%。其後他旗下的基金會數度入市，用真金白銀證明言行一致。 雖然施永青曾言，相關交易是旗下基金的資產配置，他沒有參與其中，強調自己只是零星吸納， 不是大舉入市，但他入市的象徵意義甚大，並得到市場關注，更可能催使部分投資者加快入市。 相比之下，施永青旗下基金會偏向港島區、西九龍的優質二手及半新盤，目標客群是承租能力較高的人士，租金回報穩定。 除了羅嘉瑞家族、施永青外，不少商界名人入市，譬如太古A（00019）及太古地產（01972）主席白德利（Guy Bradley）去年以約5,000萬元連租約購入赤柱豪宅，原因是看好豪宅前景。 當這些重量級人物開始入市，往往標誌著市場情緒的轉捩點。 另一方面，豪宅市場同樣熱鬧。根據香港置業統計，今年首季錄得約48宗逾億元的一手買賣登記，按季增加四宗，上升約9.1%，除了連升四季外，更再次打破2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來的單季紀錄。成交額高達約90億元，按季增6.03億元，上升約7.2%，同樣連升四季，更創33季新高。 不過，政府早前於新一份《財政預算案》調高1億元以上豪宅的印花稅，由4.25%加至6.5%，其後豪宅新盤成交減少，與中小型住宅市場發展明顯有別。 留意豪宅新盤交投變化 香港地產建設商會早前因應中東局勢不穩，憂慮影響樓市復甦，所以向立法會提交建議書，促請將實施日期延後至7月1日，希望屆時中東局勢能更加穩定，但政府無意延後。 對於有能力購買逾億豪宅的買家而言，加稅只不過增加數百萬元的稅款支出，相比起物業本身的價值，所佔比例有限，不足以改變其入市決定。更重要的是，這類買家著眼的是物業長線價值與稀缺性，而非短期的成本考量。 換言之，當豪宅新盤交投持續暢旺，很大機會反映樓市有回穩趨勢，而非曇花一現的反彈。以2008年環球金融海嘯為例，當時超級豪宅市道率先回暖，其後樓市踏入漫長升浪。 雖然目前豪宅新盤成交減少或與政府早前加稅有關，但更可能是受目前中東亂局影響，令買家憂慮環球經濟前景。因此，豪宅新盤市場未來數月的表現將是重要指標。 樓價持續上升，不少看淡樓市者也轉軚。例如近年被傳媒封為「樓市大淡友」的仲量聯行香港主席曾煥平，亦於去年底改口風，認為住宅市場已見底，預計中小型住宅樓價今年升約5%。 港深樓價差距收窄 著名「星級分析員」陸東是仍然看淡樓市的少數人之一。他認為，香港樓市仍然處於下行週期，目前是短暫反彈，並非真正復甦。他又以1997年亞洲金融風暴後為例，指出當時樓價曾經反彈，但其後再度回落，認為今次情況相似。 雖然以1997年的大跌市作類比，並非毫無道理，但目前宏觀環境、政策與當時差異甚大；加上目前升浪由多個利好因素推動，如減息預期、人口增長、租金回報率上升，所以陸東這個觀點說服力不足。 不過，陸東提出的大灣區融合觀點，認為香港樓市出現結構性轉變，則較有說服力。 他指交通基建的落成，令港深兩地交通日益便利，而香港與大灣區融合是大勢所趨，所以香港與大灣區的物價、工資、樓價差距將會收窄。他強調，並非說香港樓價將跌至跟大灣區一樣，而是差距收窄，即難較大灣區貴兩、三倍。 香港優勢難以取代 對不少內地人來說，香港目前有一定優勢，其中香港的法治、稅制、國際金融中心地位、教育資源，仍是大灣區其他城市難以複製，所以持續吸引大量學生、專才來港發展。 事實上，受惠內地專才、學生來港，住宅租金才得以持續上升，更衍生出學生宿舍的投資機會，為商業房地產市場帶來全新機遇。 相比之下，內地年輕高淨值人士的資產配置選擇增加，或是長遠影響香港樓市的關鍵。 今年初胡潤研究院發布《2026胡潤至尚優品——中國高淨值人群品質生活報告》，調查了470位擁有最少千萬元人民幣資產的內地高淨值人士，其中包括70位身家過億元的富豪，受訪者平均年齡為36歲。 換言之，這份報告呈現的是未來20至30年主導內地財富格局的世代偏好。 調查發現，香港仍是首選投資目的地，而未來一年高淨值人群最傾向增持黃金；其次是境外投資，例如美股、港股，基金與保險則緊隨其後，而考慮減持最多的資產是房地產。 年輕一代資產偏好轉變 由此可見，年輕一代的資產偏好已轉變，相比起房地產，更願意投資其他海外金融資產，這情況與香港類似。 雖然報告顯示年輕一代偏好金融資產，但只反映未來一年的資產配置偏好，較容易受當前的投資環境影響，例如近年股票、黃金表現理想，自然吸引更多人留意。假如樓市表現持續逆轉，偏好也可能調整。

有錢人默默掃貨豪宅交投續旺｜地產專題

最新文章

限時優惠：美國FDA認證激光生髮頭盔

有錢人默默掃貨 豪宅交投續旺｜地產專題

最新文章

限時優惠：美國FDA認證 激光生髮頭盔

有錢人默默掃貨豪宅交投續旺｜地產專題

限時優惠：美國FDA認證激光生髮頭盔