格爾專欄｜香港除人口老化 還有樓宇老化問題
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樓宇本身是每年貶值的損耗品，價值理應每年折舊，但過往香港的房屋供不應求，導致舊樓不但沒貶值反而年年升值的崎型現象。但從第一原理思考，不難發現過往被炒高的並不是樓宇的價值，而是香港人的生活空間。香港不少上世紀建成的樓宇設計壽命只有50年，現時香港共有260萬個住宅單位（三成為公屋），分布於40,000幢樓宇。
目前樓齡30年以上的樓宇，總數卻超過27,000幢，佔67%。
其中樓齡50年或以上的私人樓宇，更達到9,600幢。
香港樓市過往有只升不跌的神話加持，令樓市非理性地居高不下，有自住剛需的人們，被迫至只能關注有沒有樓住，已無暇顧及樓宇的新舊問題。
因此，香港已接近壽命上限的舊樓仍然有價有市。
直到近年市況逆轉，房屋的投資（投機）屬性減退，自住買家也回歸理性，舊樓累積多年的折舊，很可能會在短時間內，一次過反映在樓價上。
圖片來源：patreon@EDfattogether
