白石角站確認「先建站、後建樓」取消建公屋！局方解釋氛圍「唔係好夾」毋須拘泥舊思維 啟德私樓富戶情何以堪？

政府早前公布東鐵綫白石角站綜合發展方案，車站選址落在中文大學羅桂祥綜合生物醫學大樓一帶，位置介乎科學園與白石角住宅群之間。項目預計2028年下半年動工，目標於2033年或之前通車，為白石角、科學園及大埔東部一帶補上鐵路短板。

白石角站先建站後建樓　兩私樓地支撐建站

今次方案核心，是政府不打算直接以公帑補貼建站，而是批出兩幅住宅用地予港鐵作私人住宅發展，包括白石角教大運動中心重置後釋出的土地，以及馬鞍山大水坑一幅用地。物業發展權收益將用作支撐整個車站及相關工程開支。發展局局長甯漢豪表示，在物業加鐵路模式下，若日後工程超支，政府一般不會提供額外公帑補貼。

甯漢豪解釋，白石角站不是簡單加建車站，而是在營運中的東鐵綫加建新站，工程只能在有限時間施工，亦涉及重置香港教育大學運動中心、改善道路、排污及周邊基建。至於具體造價，仍有待港鐵提交詳細設計及估算後再商討，政府現階段未公布金額。

最有爭議的是，教大運動中心用地未有改作公營房屋。甯漢豪承認，政府早期確曾研究公私營混合發展，但項目融資本身不容易，若加入公屋元素，兩幅土地收益未必足以支撐整個綜合項目。她亦指出，白石角附近以科學園、創科設施及私人住宅為主，在該地帶加入公營房屋，與周邊氛圍未必配合。

這番說法引起市場討論。白石角近年一直被視為新界東較高端住宅帶，區內有逸瓏灣、雲滙、嘉熙、海日灣等屋苑，買家多看中科學園、吐露港景觀，以及未來鐵路概念。過去白石角最大弱點是交通依賴巴士和私家車，若新站落實如期通車，區內定位有望由半孤島式住宅區，逐步變成真正鐵路沿線社區。

與啟德形成鮮明對照

不過，新站概念未必等於樓價即時反彈。市場近日錄得嘉熙一個兩房戶成交，實用面積約527方呎，以773.8萬元沽出，呎價約14,683元。原業主2018年以898萬元買入，持貨約8年帳面仍要蝕讓124.2萬元，跌幅約13.8%。換言之，即使有買家因站址落實而加快入市，早年高位購入的業主仍未完全擺脫樓價下調壓力。

市場認為，白石角今次方案最值得留意的，是政府似乎不再堅持每個大型發展項目都必須加入公營房屋。當局認為未來十年公營房屋土地供應已有改善，可按不同地區定位、融資需要及基建承載力作安排。這與啟德形成鮮明對照。啟德早年以高端住宅、商業核心及都會海濱作招徠，不少私樓買家以每呎數萬元入市，但其後大量公屋、居屋及簡約公屋項目陸續加入，令部分居民認為區內定位被重新改寫。

意見認為，啟德爭議不只是公私營混住，而是買家當初按高尚新區預期付出高價，最終面對社區定位、人口密度及配套壓力同步轉變。白石角今次沒有公屋，某程度上是把鐵路、創科及私人住宅綁在同一發展邏輯內，避免出現啟德式落差。

白石角站仍要等多年才通車，短期樓價仍受息口、購買力及新盤貨尾影響。不過，若政府能守住2033年前啟用目標，並同步改善行人連接、巴士轉乘及科學園通勤配套，白石角的交通折讓有機會逐步收窄。今次無公屋安排，亦令市場重新思考香港土地政策的新分野：哪些地區適合混合發展，哪些地區會被保留作較清晰的私樓及產業配套布局。

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