初入職場月薪38,000元 揀上車盤貼士

你好！本人兒子剛出來工作，每月收入約38,000元左右，現金約有100萬元，希望置業，想選擇九龍灣德福花園或淘大花園，因為近港鐵站，上班比較容易。但由於樓齡差不多40幾年，擔心再住多幾年，想換樓會比較難有人接手。請問有沒有其他樓盤可以建議一下？感謝回答！

讀者石小姐

買家計劃以九龍灣德福花園或淘大花園為目標，主因其鄰近港鐵站方便日常通勤。
惟考慮到兩者樓齡已接近40年，擔心居住數年後轉手換樓，會面臨接貨客源不足的問題。
按月薪38,000元且無其他債務計算，據常規按揭計算公式，其個人最大借貸能力約494萬元（38,000元÷2×2.6）。

配合手頭100萬元現金，若支付兩成首期，其可負擔的物業總價上限約550萬元。
若選擇支付一成首期，並透過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請高成數按揭及繳付按揭保費，則可考慮500萬元出頭的單位。

首置規劃以換樓為先

關於樓齡疑慮，筆者認為預算有限的初次置業買家，選擇30年樓齡左右的屋苑已相當足夠。
一般而言，銀行普遍採用「75減樓齡」的原則計算按揭年期，只要樓齡在45年以下，買家依然能順利申請最長30年的按揭貸款。
若購入30年樓齡的物業並持有三至四年後放售，屆時樓齡仍未觸及45年的關鍵死線，市場上依然會有充足的買家接盤。

年輕人購買首置物業時，必須優先考慮日後的轉手流動性。
初次置業買家未來面臨換樓的機率極高，無論是個人搬遷、結婚組建家庭，抑或日後因子女教育需要而搬遷，均會產生換樓需求。
因此，首置單位切忌進行過度奢華的裝修，物業是否具備易賣及易賣得好價錢的特性更為重要，以便為下一套物業累積充足的首期資金。

開則以兩房效益較高

在戶型開則方面，筆者建議盡量避免選擇開放式或開放式廚房的一房單位。
雖然該類單位總價較低，但對應的客源面相對狹窄，抗跌力亦較弱。
買家可優先考慮開則實用的兩房戶型，例如荃灣區距離港鐵站約五分鐘步程、且附帶優質裝修的二手兩房單位。

買入此類單位可省去龐大的裝修開支，變相運用銀行按揭貸款融資，來承接前業主的裝修價值，對於初級置業買家而言，更具資本效益。