京東買酒店 進軍學生宿舍

你好！早幾天見京東集團（09618）買入一幢酒店做學生宿舍，學生宿舍真的那麼好做嗎？何解很多集團也做？閣下看京東有甚麼部署？

讀者吳小姐

上星期地產界確實迎來一宗重磅交易，京東再度出手掃貨！繼早前買入佳寶食品超級市場舖位及中環建設銀行大廈部分樓層後，近日再斥資7.5億元購入油麻地一幢酒店，準備大舉進軍本港的學生宿舍市場。到底這宗交易是否划算？酒店的質素與地理位置如何？為何各大財團紛紛進軍學生宿舍市場？
筆者先為讀者拆解一些市場上未必人人皆知的底細與數據。這幢物業為油麻地上海街268號的海景絲麗酒店，於1993年落成。物業的地盤面積約5,402平方呎，總樓面面積約67,826平方呎，合共提供268個房間。

單看表面數據，以7.5億元的成交價計算，折合樓面呎價大約11,000元。以核心市區的酒店物業而言，這個價格相當低廉。若以房間數目計算，平均每間房的成本大約為280萬元，絕對稱得上便宜。
倘若實地評估這幅物業，其地理位置極為便利，但環境絕對稱不上高雅。
讀者平時經過該處應該會注意到，酒店外牆呈現粉紅色，旁邊緊鄰一個公園，內部設有一座廟宇。附近還有梁顯利社區中心。大眾也知道，上海街及廟街一帶屬於較為基層的舊區。
正因如此，這個盤源在市場上放售了相當長時間。這幢酒店若要重新包裝做高端旅客生意會比較吃力，但若用作學生宿舍，性質就截然不同。內地學生來港尋找宿位，多數是「看地圖做人」，只要交通方便、鄰近鐵路站，這幢酒店的位置，幾乎完美契合他們的剛性需求。

值得一提的是，今次交易完成後，原業主遠東發展（00035）將會售後回租並繼續經營三年，而且每年保證提供4,500萬元的租金收入！這相等於為京東帶來高達6厘的穩健租金回報，以目前的市場環境來看，這個回報率非常理想。

售後租回 回報吸睛

不過，若以268間房來計算，意味著每間房每個月必須創造約14,000元的淨租金收益。參考近期九龍區的同類酒店成交，每間房每月能做到11,000至12,000元已近極限。
京東為何進軍學生宿舍？以筆者理解，一來，因為學生宿舍這個市場，很明顯是一個風向位，很多內地及海外資金都湧入這個市場，傳統酒店的買賣、大包租非常活躍。

很多讀者或投資者均希望參與學生宿舍這個紅利市場，但自身缺乏大財團的雄厚實力去整幢包下酒店，該如何部署？
其實小業主亦有能力參與。過去幾年，筆者團隊有許多會員及學員，不斷將手頭上的市區舊樓或兩房單位進行活化增值，然後交由筆者的團隊統一營運，改裝成精緻的學生宿舍。
透過這種模式，物業的月租便成功由原本的12,000至13,000元，大幅提升至接近20,000元水平，而且普遍能一次過預收全年租金，現金流表現極佳。未來數年，學生宿舍預計仍會是市場的結構性風口。