供應量破紀錄逾10萬伙 樓價反彈遇阻力？
的確，令樓價起跌的其中一個因素，就是供應量。
根據房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，未來三至四年一手供應回升，2022年第四季錄10.5萬個單位，按季增加10,000個，並創紀錄新高，乃自2004年第三季有紀錄以來首次突破10萬伙。
以10.5萬個單位計算，即是差不多等同八個太古城屋苑的規模。
據地產代理數據統計，2022年第四季新盤銷售量僅約850伙，創自2013年一手銷售條例後的季度新低。
已批出土地可以隨時動工（熟地）的單位數目，卻於2022年第四季按季大增6,000伙，連同按季增加1,000伙的現樓貨尾，以及增3,000伙的建築中仍未售出單位，帶動未來三至四年一手供應回升。
中小型單位佔比9成
當中已落成未售出單位數目錄約16,000伙，較第三季約15,000伙增加約6.7%；建築中未售出單位數目錄約66,000伙，較第三季約63,000伙增加約4.8%。
而已批出土地可隨時動工項目（「熟地」）的單位數目錄約23,000伙，更較第三季約17,000伙大增約35.3%，帶動未來三至四年，潛在新供應單位數目按季飆升。
同時，房屋局補充指出，整體潛在供應佔約90,000伙，為實用面積少於約753平方呎的中小型單位，佔整體供應量約86%，比率與2022年第三季相同。
該局預計，未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地，可提供約5,700個單位。
而隨政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來三至四年的私人住宅供應量，預計將維持在較高水平。
到底，供應量排山倒海，會否令樓價反彈遇上阻力？實際上，要觀察另一個數據。
實際供應未必到位
美聯物業首席分析師劉嘉輝特別指出，項目由熟地至落成需時，熟地難以一時三刻竣工；反而未來數年的落成量，可從施工量略知一二。
據資料顯示，2022年私樓施工量11,000伙，較2021年21,300伙按年大跌約48.4%，數目更創11年新低。
倘若以過去五年合計，共錄81,000個單位施工，即平均每年約16,200伙。
預計此批單位將於隨後數年陸續落成，按此推算，相信未來數年落成量未會大幅增加。
落成量不多，實際供應未必到位，變相令樓價有支持。
此外，日前差估署公布2022年12月私人住宅售價指數，按月跌約2%；而2022年全年累跌約15.6%，創自2017年4月後的逾5年半新低水平；並終止連續13年的升勢，同時，跌幅亦是1998年後最大。
當中實用面積431平方呎以下細單位，平均每呎售價全線大跌。
當中，以港島區跌勢最急，平均呎價跌穿了14,000元，最新報約13,592元；按月急挫約3.21%，為2017年2月後最低；而2022年全年更累跌高達19.63%。
以實用面積約431方呎單位計算，該區細戶平均售價約580萬元。
然而，差估署的樓價指數，按月跌幅已見收窄，為近五個月最少。
成交價穩中見升
再者，上述指數仍未反映中、港兩地全面免檢疫通關的最新市況，隨著中港全面通關等利好因素帶動，住宅交投同樣回升。
踏入2023年，樓市回暖，樓價亦喘穩。1月一、二手交投齊旺，業主信心增加，減價盤減少。新盤推售更會刺激購買力釋放。
香港置業行政總裁馬泰陽表示，因中、港通關效應；加上本港放寬防疫措施，帶動近月樓市氣氛向好，不少屋苑筍盤持續被消化，成交價亦穩中見升。
準買家於農曆新年假期前已紛紛入市，春節長假期過後，各區睇樓量回升至活躍水平，在本港經濟進一步復常刺激，將會帶動樓市，節日因素消散後，交投將會增加，樓價造好。
此外，馬泰陽預計，新春後群盤蜂擁而出，或有多個大型新盤推出，一手交投大有可能「迎頭趕上」，屆時交投升幅將超越二手。
料全年樓價升1成
利嘉閣地產總裁廖偉強指，今年發展商不會以「折讓價」推盤，因為他們不會一窩蜂推出新盤，而會先測試市場承接力、有秩序推出，並將「求量又求價」。
樓價方面，由於早前防疫措施放寬，中、港亦展開首階段通關，所以他調整對2023年的樓價預測，最新預測為今年樓價升一成以上，又料農曆新年假期後，約2月至3月很大機會出現「小陽春」。
恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，加息及疫情的負面因素逐漸消除，樓市2022年壓縮的需求即將釋放，預計2023年上半年樓價會溫和持平地向上，寄望下半年樓價有極佳表現。
二手業主心雄加價出貨
近期本港防疫措施放寬，經濟及社會步向復常；加上市場憧憬利率見頂，在種種利好因素下，有代理指是樓市「陽春」早至，整體二手交投明顯回升，部分二手業主態度強硬，甚至加價方願意賣樓。
當中位於天水圍的指標屋苑嘉湖山莊，不少業主心態轉強。
祥益分行經理謝利官表示，嘉湖山莊不少業主期待通關促進樓市交投，因此紛紛縮窄議價空間，由原來5%縮至約2%，近期更錄得買家追價個案。
其中麗湖居2座高層E室，實用面積446平方呎，原以465萬元放盤，惟業主反價，最終有買家追價至480萬元承接，成交呎價10,762元。
四小龍業主反價
長沙灣「西九四小龍」之一的昇悅居，農曆新年假期間，亦有業主成功反價賣樓。
中原地產高級區域營業經理許永生表示，昇悅居5座高層C室，實用面積約522平方呎，兩房間隔，單位坐向北方，享內園景。
最初原業主開價838萬元，農曆新年期間成功反價50,000元，至843萬元成交，成交呎價約16,149元。
據了解，原業主於2014年4月，以600萬元入市，持貨近九年，現轉手賬面賺243萬元或近41%離場。
除反價或封盤個案外，最近市場接連錄得「零議價」成交。香港置業首席高級營業經理傅志煌表示，天晉三期5A座低層D室，實用面積約361平方呎，屬一房間隔，向東望公園景。
單位以730萬元放盤約兩個月後獲外區客接洽，雙方零議價易手，實用呎價約20,222元。
資料顯示，原業主於2014年9月以約470.4萬元購入上述單位，是次轉手，賬面獲利259.6萬元，升值約55%。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
