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    同人夾份買樓 3個技巧賺到盡

    Anthony Sir :
    你好,我已持有一個自住物業,太太亦已有一個細單位收租,沒有名額再買住宅,苦無投資出路。

    最近見有朋友投資車位,亦有朋友買小型寫字樓、工廈,最平百幾萬元,獲利不少,本人亦想投資。
    朋友叫我一齊開間公司試吓玩吓,請問點解要開公司呢?
    讀者黃先生

    非常贊成!住宅價錢太高,應該要開闊一下視野。
    老生常談!成熟投資者不會將所有雞蛋放在同一個籃裡。
    不過踏足一個新的領域,要多花點時間,多睇樓,多了解。
    市場上的機會很多,陷阱也很多,除要認真學習,也要懂得控制風險,幾個朋友合資,小試牛刀,絕對是一件好事。前提是你的朋友必須要值得信任,這點就不能幫你下定論。
    以往以公司名義投資物業很普遍。不過,自從2013年政府推出買家印花稅(BSD),以公司名義買樓要多付樓價的15%,就很少買家再這樣做。

    但據筆者所知,很多二手物業仍然是以公司轉讓形式買賣,尤其豪宅,操作較複雜,先不談。
    住宅受限制,另類「磚頭」(非住宅)沒有限制。
    在現時制度下,買入非住宅物業,無論是以個人名義,還是公司名義買入,都要繳付雙倍印花稅(DSD),僅此而已。
    所以今時今日在非住宅市場,很多時候仍然會以公司名義買賣。

    幾個朋友合資買入非住宅物業,(技巧1)以公司名義最好。
    首先,透明度高,相對較公平。情況就等如幾個朋友合資做生意,所有決議由幾位股東投票決定,少數服從多數。
    無論買賣、租務,事事有商有量,共同參與,共同學習與進步。

    當然,為免個別股東持股太多操控公司,(技巧2)建議在股份配置、公司章程上作適當調整,這些小技巧可跟你的會計師商討,往後再詳談。
    其次,買賣靈活,例如A、B、C三個朋友合資,及後C想退出,只要將名下的股份轉讓予其他人就可以。若果是聯名買樓的話,就要做一次買賣,過程更複雜,成本也較高。
    當然公司有恒常支出,要衡量是否值得。
    一般用作物業買賣及租賃物業的公司,會計賬目不會太複雜,每年會計支出不多,幾千元有交易。
    同時,作為一間公司,需要維持營運,相比個人名義,有較多的支出項目可以申報,根據筆者過往經驗,應繳稅比個人名義少,足以抵銷成本有餘。

    按揭方面,公司最多只可以借50%。

    由於在現行制度下,非住宅物業只能供40%,沒分別!
    一般做法是要超過一半股份的股東作擔保人,例如A、B、C各佔1/3,就要其中兩人作擔保。
    如果A、B、C三人股份比例是60%、20%、20%,則A擔保就可以,組合較靈活。
    現時制度下,住宅想買多間都難,(技巧3)至於非住宅,限制較少,同時沒有額外印花稅(SSD)限制,不用鎖3年,絕對值得探討。

     

     

     

    作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次,並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。

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