【高地價啟示】發展商起樓「歎慢板」 9.6萬伙新供應或無以為繼:潛在供應中的潛在隱憂!

【高地價啟示】發展商起樓「歎慢板」 9.6萬伙新供應或無以為繼:潛在供應中的潛在隱憂!

土地供應問題長期備受社會關注。運輸及房屋局最新數據顯示,2021年第二季,本港未來三至四年,一手私人住宅單位潛在供應量有96,000伙,是自2018年第一季以來逾三年新高。

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社、資料圖片、

業內人士分析,已批出土地可隨時動工項目(「熟地」)的單位數目增加,成未來三至四年,潛在新供應單位數目按季上升的主要動力。

料中小單位佔8成

運輸及房屋局公布,截至2021年6月底,本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有96,000伙,較上季增加3,000個。

該局公布季度數據,截至6月底,現樓「貨尾」單位12,000個;興建中未售出單位57,000個;位處「熟地」可隨時動工單位27,000個。

而今年第二季施工量4,300個單位,較第一季2,200個增加近一倍;季內有6,700個單位落成,按季增加近兩倍。

局方又估計,有77,000個單位為實用面積少於753平方呎的中小型單位,佔整體供應量約80%。

運房局公布,截至6月底,本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有96,000伙,較上季增加3,000個。(圖片來源:資料圖片)
運房局公布,截至6月底,本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有96,000伙,較上季增加3,000個。(圖片來源:資料圖片)

該局預計,未來數月將有九幅住宅用地轉為熟地,可提供約5,700個單位。

局方又回應指,隨政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來三至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

即是以平均攤分計算的話,本港每年將有多達24,000至32,000伙供應,高於過去五年的一手吸納量約17,500伙。惟事實上,隨私樓發展週期延長,該96,000伙實際供應時間或有所延長。

如果以平均延長一年作參考計算,即要四至五年,才能夠提供96,000伙,亦即是平均每年的供應量約19,000伙至24,000伙,實際供應量跟每年的吸納量不算相差太多,市場應該有足夠能力消化。

2021年第二季的一手樓施工量為4,300伙,按季急升約95%;按年下跌40%。

而上半年施工量合共有6,500伙,較2020年同期8,100伙,減少近兩成。

至於2021年第二季落成量為6,700伙,按季急升1.91倍;按年則減少近12%;整個上半年落成量合共有9,000伙,較2020年上半年的11,300伙,按年減少兩成。

(圖片來源:資料圖片)
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疫情緩和施工量上升

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,施工量上升,相信與疫情緩和有關。展望2021年全年,預期施工量將較2020年僅11,800個的九年新低回升。

不過,近年賣地減少下,施工量已由高位回落,以2017至2020年過去四年計算,平均每月約16,400個,相信今年施工量回升,亦未會大幅高於此水平。

至於潛在供應數字雖然上升,但始終受賣地供應目標調低影響,近數年賣地計劃可建的單位數目已明顯減少,相信潛在供應難以大幅攀升。

該行預測,2021年私樓落成量約17,000個,截至上週三(7月28日)止,當中已經售出超過13,200個單位,即約78%已售出。

而更重要的是,因項目興建到落成需時,當施工量由高位回落,料數年後的落成量將跟隨回落。

料下半年樓價升5%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,主要受惠疫情持續好轉及整體經濟改善,2021年下半年私宅動工有望保持加快。

陳海潮指,今年私宅動工數字不斷追落後,但未來供應能否持續,仍需視乎港府能否盡快釋出更多「熟地」以興建私人住宅。

依目前情況觀察,要短期內釋出大量土地仍十分困難,故相信樓價將維續穩中向好,下半年料再有5%或以上的升幅;而一旦實現通關,升勢將更為凌厲。

團結香港基金土地與房屋研究主管葉文祺指出,發展商在2021年第二季,發力追回第一季落後的落成量。然而,第二季施工中單位數量為68,000伙,不但低於第一季的70,000伙,更比2018年第二季高位84,000伙低19%。

未動工地皮愈積愈多;惟施工中單位愈來愈少,顯示私樓發展週期愈來愈長,對未來落成量造成結構性負面影響,未來幾年的供應不容樂觀。

葉文祺建議各發展審批部門採用「績效為本」工作模式,訂立私人住宅批地數目和單位供應量的年度目標,並在之後逐年追蹤進度。

同時,當局應加緊開發新界土地的步伐,可參考基金會早前提出的九大潛在發展區,以及通過土地債券等方法促進公私營發展合作,把握契機增加未來私人住宅供應。

萊坊執行董事林浩文指,對中長期的房屋供應感到憂慮。

他指,政府收地需時,各個覓地項目亦需時發展及規劃,實際推出市場可能要八至十年的時間;加上長遠的房屋項目需要不同屆的政府合作,故建議政府應落實中長期房屋供應時間表。

業界建議,當局應加緊開發新界土地的步伐,可參考基金會早前提出的九大潛在發展區,(圖片來源:中新社圖片)
業界建議,當局應加緊開發新界土地的步伐,可參考基金會早前提出的九大潛在發展區,(圖片來源:中新社圖片)

新界地價接連搶高

業界對中長期的房屋供應感到憂慮,地價自然難跌,近期接連出現高價地皮成交。

地政總署日前公布,上水古洞第24區住宅用地,由會德豐地產以41.85億元投得。以該地皮最高可建樓面面積492,397平方呎計算,每呎樓面地價高達約8,499元,較市場估值上限8,000元高出6.2%。

同區於2021年4月批出的首幅古洞住宅地比較,由新鴻基地產(00016)以86.14億元奪得,地價計是政府賣地紀錄中最貴新界地,而每平方呎樓面地價逾7,100元,較市場上限估價高約42.8%。即是次批出第24區住宅地皮,呎價貴近兩成。

會德豐地產主席梁志堅及常務董事黃光耀同時指出,是因為該區擁有北環綫,地皮內的住宅及商業部分將享有鐵路優勢,而且未來更將發揮連接落馬洲河套地區、大灣區的作用。將結合大灣區的優勢,將古洞北發展成為下一個優質社區,計劃發展適合小家庭使用的中小型住宅。預計總投資金額約70億至80億元。

會德豐投地所擊敗的對手不少,包括長實集團(01113)、新地、嘉華國際(00173)、信和置業(00083)、恒基地產(00012)及中資萬科置業(香港)等實力財團。

發展商積極於新界東北區積極投地,特別是古洞區,因為有北環綫鐵路優勢,料將古洞北發展成為下一個優質社區。(圖片來源:中新社圖片)
發展商積極於新界東北區積極投地,特別是古洞區,因為有北環綫鐵路優勢,料將古洞北發展成為下一個優質社區。(圖片來源:中新社圖片)

上水受惠北環綫撐起

事實上,發展商積極於新界東北區積極投地,帶起市場氣氛,特別是古洞區,因為有造價預算達620億元的北環綫概念撐起,車站為錦上路站及古洞站,中途設凹頭、牛潭尾及新田三個中途站,並連接東鐵綫及屯馬綫,將不少區內低密度住宅洋房群,變得有投資價值。

如是者,連地皮附近的洋房屋苑天巒,都扭轉蝕讓局面。利嘉閣市務經理黃毓文表示,最近錄得的蒙特勒大道單號屋成交,實用面積約1,576平方呎,為三房三套連工人房套間隔,以2,300萬成交,成交呎價約14,594元。

據了解,原業主約於2011年12月,以約2,033.6萬元購入,持貨約十年,賬面獲利約266.4萬元,物業升值約13.1%,成為屋苑少有成功賺錢離場的個案。

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