大炒家放售百億物業 樓市投資新啟示？ | 香港樓市2018
大炒家放售百億物業
鄧成波透過招標放售12項物業，市場估值約80億元；大鴻輝放售的物業達23項，估值約45億元。
因涉及數量及銀碼為近年罕見，加上之前兩人大多只買不賣，市場部分人士即時反應是「大投資者都看不好後市」。
鄧成波兒子鄧耀昇就強調，出售項目是整合旗下房地產物業組合，提升集團的財務實力，並進一步提升目前資產組合的質素。
樓市未見危機跡象
大鴻輝方面，負責招標的第一太平投資部資深董事方詠清指出，業主是出售部分持貨多年的物業，目的是優化資產組合，套回資金轉投別的項目。
筆者並不相信後市將有危險的說法，按現時樓市及經濟條件，仍未見今年樓價會出現深度調整。
一方面是全球經濟縱使受壓於貿易戰，卻未有崩圍的走向，美息雖然日高，卻又未見美國聯邦儲備局會大幅度提升加息步伐。
即使政府開始針對高樓價而出招，也未見會推出嚴勵措施打壓樓價，整體樓市仍然處於健康狀況。
不用以陰謀論去推演
不過，樓價仍然穩健是一回事，樓價未來是否仍有可觀升幅，則是未知之數。
畢竟樓價已升多年，近幾年更高速上揚，無疑已處於一個頗高水平。
雖則上升空間依然存在，但升幅未必一如過往，始終樓價已逐漸跟香港市民的收入脫節，樓價大升的推動力受到局限。
既然樓價位高而再升空間收窄，部分投資者將持有多年及升值以倍計的物業減持，先行套現獲利，謀定而再動，也是無可厚非的策略，市場不用以陰謀論去推演，進而得出未來市場高危的結論。
簡單講，投資者在樓價高位減持，勝過為追逐有限的升幅而繼續冒上風險，畢竟世界局勢瞬息萬變，投資者為防經濟逆轉或出現「黑天鵝」等作出部署，實是一合理行為。
道理相同，鄧成波跟大鴻輝大手標售物業，並非對市場看淡，只屬高位套現。
有炒過股票的朋友大抵會明白，當一隻股票接連上升，遠遠超過現時市場價值時，適量的減持是十分理性的策略。
就像今年初騰訊控股（00700）股價上升至470多元時，市盈率高達52倍，若然投資者在200多元已買入一定數量，這時或會想：「股價有機會續向上升，但
現時價值確實不菲，即使續上，空間未必太大，若然一個大回調，可以有相當調整」。
策略減持無可厚非
投資者即使相信騰訊未來仍是穩健公司，仍有相當前景，但適度減持以鎖定部分利潤，也是合理步署，以免市場一次回調，令盈利唔見一截。
相信鄧成波與大鴻輝也如是，適量減持勝過要賺盡一分一毫。
當然，市場要注意的訊息，是炒家亦開始對樓價持續大幅上揚有保留，其他人對樓市也不能全沒警愓，在作投資決定時要更審慎部署，特別是在工商舖市場。
美聯工商舖（00459）早前預測，今年下半年本港工廈、寫字樓及舖市有機會回落，預算成交宗數約4,950宗，涉及金額約1,300億元，較上半年回落10%及5%。
集團行政總裁黃漢成指出，下半年貿易戰的影響逐漸浮現，香港作為國際貿易中心，無可避免會受到一定影響，加上股市波動，聯儲局又開始略為提升加息步伐，將對市場構成不明朗因素。
除了大炒家大手放售項目外，近期樓市交投確實開始放緩，主要是6月時經過一輪熾熱推盤潮後，開始進入消化期。
再者，市場也需要重新累積購買力；加上早前業主不斷提升售物業價格，令準買家開始卻步，預計要多點時間，讓有意置業者去接受調升後的新價格。
據利嘉閣地產統計，過去一週（7月16至22日），全港50大屋苑僅得71宗成交，創出半年新低。
當中以新界的情況較差，上週僅錄得25宗，較前週的38宗銳降34%。
該行董事陳大偉表示，二手買賣受到中美貿易爭拗影響，交投並不活躍，加上多個屋苑盤源短缺，導致買家入市受阻。
陳大偉續稱，自政府宣布居屋定價新政策後，部分買家期望會有放盤業主調低價格，但大部分業主仍然堅持，令買賣雙方陷入拉鋸局面。
他估計，業主短期的叫價態度依然沒有軟化跡象，大型屋苑交投在未來一兩週仍然會受壓。
新盤市場料續放緩
中原地產統計，上週六及週日（7月21及22日）十大屋苑只錄得四宗成交，按週大跌50%，十個屋苑中，更有六個錄得零成交。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期中美貿易戰加劇，後市不明朗因素增加，股市又波動，影響市場氣氛，再加上新房策等，均對中小型
物業市場造成一定影響，買賣雙方入市趨向審慎，導致二手成交淡靜。
新盤市場上，經過6月時發展商爭相推盤後，本月暫時偃旗息鼓，推盤步伐放緩，一手市場銷售自然下調。
截至本週一（23日），7月份一手成交僅錄得約900宗，而上月同期的成交達到2,000宗，下跌達55%。
新盤方面，以新鴻基地產（00016）最積極，共推出467個單位，已佔成交半數以上，並套現逾70億元。
6月份時發展商趕著推盤，主因是之前不斷有消息指政府會推措施壓樓市，部分發展商急於在發招前推盤；但新招已出，對市場沒甚影響，發展商不再急於出貨。而且之前消耗了一定市場購買力，預計新盤市場短期仍將繼續放緩。
首置上車盤 最平不用四球
為配合政府居屋新措施，市建局將會把馬頭圍道及春田街的項目，改為港人首次置業樓盤，最平單位售379萬元，預計年底會開售。
市建局董事會數日前通過，將馬頭圍項目轉為港人首置上車盤，將以市值的六二折及七二折出售。
以目前該區的市價每方呎約23,500元計算，折後的平均呎價為14,570至16,920元。預計所需首期約40多萬元，將在明年中入伙。
項目佔地29,000平方呎，部分單位是預留予馬頭圍重建項目受影響業主，撇除該部分，其餘的450伙面積介乎265至510平方呎，將用作首置單位出售。
為防止炒賣，確保首置盤可以達到上車自住目的，將會設置嚴謹的禁售和流轉限制。建議中的禁售期要較現時居屋的五年更長，例如延至八至十年。
另外，按揭證劵公司計劃，為首置買家提供樓盤三成或以上的按揭保險保障，加上銀行的按揭貸款，預計買家可以合共做到高達九成的按揭貸款。
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