由富豪經紀變身發展商 資本策略方文彬：豪宅毋須平賣

撰文：SmartED編輯部｜圖片：發展商提供、新傳媒資料庫

資本策略執行董事方文彬表示，今年集團重點項目一定是聯同泛海集團（00129）及高富諾合作發展，位於渣甸山白建時道47號項目「皇第」。

項目提供16伙分層單位，有六種戶型，最細戶型為三房連書房，實用面積2,800至逾6,800平方呎。

去年6月已獲批入伙紙，銷售工作現已籌備至最後階段，料季內招標推出。
地皮是於2012年以14.7億元購入，總樓面面積逾73,000平方呎，呎價逾20,000元，現時總投資額約26億至28億元。

市場已找到支持點

方文彬表明，項目售價將會參考山頂物業價格，對銷售絕對有信心，料可挑戰每平方呎10萬元以上水平。

樓市雖然自2018年下半年起調節，但他認為最近不少一手樓盤都熱賣，反映市場已經找到支持點；加上調整期中，豪宅實際上沒有太大調節，而渣甸山30年來都沒有新樓推出，在可見未來都難有新供應，區內已經有一定需求。

方文彬亦強調，一定會以本土實用的設計行先，即使是豪宅，都不會予人華而不實的感覺。
除了裝修傢電設計落重本，發展商更邀請來自英國、法國、日本及香港的國際級設計團隊，為項目注入不同元素。

方文彬特別提到，全數16個分層單位均採用意大利頂級廚櫃品牌minotticucine，使用天然石材，戶戶皆是度身訂造，整個項目廚櫃已逾2,000萬元；個別單位更超過400萬元。

事實上，豪宅市場前景樂觀，吸引不少資金流入；加上豪宅新盤熱賣，帶動整體豪宅交投暢旺，2018年全年買賣首度突破4,000宗高水平。

據中原地產研究部數據顯示，2018年價值2,000萬元以上整體豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記錄得4,189宗，總值1,926.7億元， 較2017年3,873宗及1,678.66億元，分別上升8.2%及14.8%，齊齊創下1996年有紀錄以來的23年歷史新高（見表一）。

至於一手豪宅方面，2018年價值2,000萬元以上的一手豪宅買賣合約登記共錄得2,329宗，總值1,128.10億元，宗數連續兩年維持逾2,000宗，為歷史次高；金額更是歷史新高。

今年清一色賣豪宅

同時，同樣由資本策略持有的渣甸山白建時道81號，2018年以公司股權轉讓方式易手，作價8億元，相當於每平方呎價14.5萬元，創區內新高。買家最近確認為內地地產商合生創展（00754）主席朱孟依。

資料顯示資本策略於2017年以約5.35億元，由前上海富商周正毅及毛玉萍手上購入該屋地，並繳「辣稅」約1.6億元，料是次易手，可賺約1億元離場。

而系內沙田豪宅九肚山峰20間洋房，亦於去年全數賣出，共套現19億元，平均成交呎價34,000元，即是差不多接近「一億一間」。

數據最實際，難怪方文彬表示對豪宅有信心，強調「賣一件少一件」，絕對會惜售，甚至明言只會低調賣樓。

展望集團2019年內，亦有其他項目推出，清一色豪宅（見表二）。

當中於2015年4月以約3億元奪得的上水前建德公立學校粉錦公路住宅地皮，鄰近歌賦嶺及粉嶺高爾夫球場，將建成六間洋房，料年內取得入伙紙。

另山頂白加道45號1幢超級大屋，亦有機會於今年推出。此外，集團於上海及北京，亦各有過百伙的項目銷售。

其中，上海英庭名墅三期，有96伙分層單位及42幢洋房，目標今年賣樓，正申請預售；北京項目位於二環內的金寶街，近王府井，共114個分層一房至三房單位，預計2020年第一季落成。

豪宅以外，早前賣上車新盤一樣有成績，系內「屯門城•點」合共204個單位，亦於去年初已全數賣出，套現約9億元，平均成交呎價15,700元。

續由三大途徑覓地

方文彬指項目料於2019年底入伙，商業部分暫傾向招租，目標租客為「入唔到商場的客戶」，如大型的銀行客戶中心。

土地儲備方面，集團未來仍然會以三大途徑「搵地」。第一，繼續與本地財團合作競投官地；第二，收購舊樓；第三，將手持項目爭取改劃重建。
例如集團於2016年以7.8億元購入逾80年歷史的赤柱村道44號瑪利諾外方傳教會神父宿舍，為一級歷史建築。
集團去年中向城規會申請改劃為「住宅（丙類）2」或「其他指定用途」註明「住宅發展並保存歷史建築物」地帶，擬建八個住宅單位，涉住宅樓面近62,000平方呎。
集團於申請文件指出，瑪利諾神父宿舍為一級歷史建築，應加以保育，無意拆卸，並會設法保存舊建築。
城規會近期同意將用地改劃為「住宅發展並保存歷史建築物」用途，但發展商須再提交修訂發展圖審議。

富豪經紀變身發展商

方文彬於2011年加入資本策略，同時為該集團全資附屬公司尚家生活董事總經理。

於業界早已打響名堂的方文彬，在豪宅房地產項目發展及投資方面有逾25年經驗，於上世紀90年代起便一直於第一太平戴維斯擔任董事，城中不少富豪買賣大屋，都是由他經手，曾被市場稱為「富豪經紀」。

方文彬指，當時在第一太平戴維斯工作了18年，在2010年正正就是幫資本策略主席鍾楚義買入壽山村道39號A大屋時認識，之後發現彼此的營商理念相近，獲鍾楚義賞識加入資本策略，由經紀變身發展商。

任職八年，團隊由三幾個人手變成今日超過40人，雖然人力仍然未及得上其他大型發展商，但他坦言老闆給予團隊自由度夠大，令適合的人在適合的位置，有適合的發揮。

方文彬反認為，人多不等於一定有效率，團隊的目標，是要令每個項目的設計都有自己的獨特性，不會流於公式化

同時亦不時會去不同國家的地產項目學習交流，讓團隊汲取經驗。

家庭方面，作為三女之父的他，可謂天生一副外父相，方文彬一講起都喜上眉梢。

他坦言發展商的工作環境比做經紀穩定，可以有更多時間陪伴家人，笑言有更多時間「搞掂屋企啲女人」；加上自己有信仰，亦令自己在繁忙的工作中，找到了精神的寄託。