屯門地皮流標背後原因 樓市轉差訊號顯現?

屯門地皮流標背後原因 樓市轉差訊號顯現?

樓市

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疫情好轉,一、二手市場氣氛反彈,發展商傾巢而出推盤之際,政府偏偏在推供應上遇阻力,就是有地皮不達底價,因而拒批流標,不過,地皮賣不出亦非常態。

流標地皮位於近年來新樓供應主力區域屯門青山公路一帶,項目鄰近大欖,位處青山公路及屯門公路之間,佔地約36.29萬平方呎。

地盤毗鄰油站、私人地段及山坡,是一幅有相當規模的住宅用地。

地皮最高可建樓面高達130萬平方呎,估計可提供2,020伙單位,其中一個特別之處,就是此地皮設有限呎條款,每伙單位實用面積達最小280平方呎,為首幅加入相關條款的住宅官地。

綜合市場估值,早前料地皮以介乎72億至85億元之間批出,而每平方呎樓面地價,料約由5,500元起。

 屯門地皮流標背後原因 樓市轉差訊號顯現?
(圖片來源:iStock)

5發展商標書不獲接納

至於有份參與今次地皮競投的五間發展商,全部是本地具名氣的實力財團。

包括長實集團(01113)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、信和置業(00083)及嘉華國際(00173)。而且大部分在區內都已有發展項目的經驗。

豈料,地政總署於4月底表示,項目沒有任何標價達到政府專業估價師評估的底價,所以全部標書不獲接納。

而政府是按既定機制,在市場上公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,就不會出售。

而底價會在截標當日訂定,以便考慮最新市况,政府亦不會揣測投標者出價考慮。即是政府不願賣,流標收場。

流標的原因,市場聯想到是項目與限呎條款有關。

不過業內人士並不認同此說法,就連有份出手投標的新地管理層,都表明限呎不是問題。

新地副董事總經理雷霆日前表示,單位限呎並非流標的主因,認為限呎單位可改善大眾的住屋環境,是次發展商投標不到價,是反映政府不會賤賣土地。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,流標最大原因,相信是地盤規模過大,入標發展商均以獨資形式參與,未能攤分風險,料與限呎條款未必有關。

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(圖片來源:發展商提供)

港鐵項目同設限呎成功批出

此外,發展局發言人亦補充,雖然是次未能成功招標,但政府會繼續將最低單位面積要求,落實於所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目,以及其他涉及換地或契約修訂的私宅發展項目,以改善市民的居住空間和回應社會訴求。

這目標不會因為個別土地的招標結果或某個時期的經濟情況而受影響。政府會考慮在適當時候重新出售該用地。

局方又指出,很多市建局及港鐵公司(00066)項目同樣設有最低單位面積要求,過去均成功招標。

事實上,港鐵將軍澳百勝角通風樓項目,雖然同樣設限呎條款,但早前仍成功批出。

今次流標為2018年10月山頂文輝道地皮流標後,三年半以來再有住宅官地流標。證明並非常態,不是樓市轉差的指標。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

政府對區內樓市有信心

如是者,事件更可以反映出,政府不願以低價賣出地皮,而且表明不會取消最低單位面積要求,是對區內樓市有信心的表現。

相反,如果政府以極低價批出標書,對區內一手發展商以至二手小業主打擊可能更大,叫價力大幅下降。
當然,在發展商角度,若成功中標,總投資額將逾百億元。

在目前剛逐步走出第五波疫情的陰霾下,出價難免仍然較為審慎,所以出手時與政府底價出現反差。
事實上,近期區內一手物業都有承接,而且銀碼不細。

當中保利置業集團(00119) 青山灣洋房項目,日前以逾1.75億元,售出11號洋房。

該洋房實用面積5,209平方呎,屬五套房連儲物室間隔,連948平方呎花園和264平方呎平台,以及1,190平方呎天台連游泳池。

洋房內設升降機,連地庫兩個停車位,成交呎價約33,596元。

此外,永泰地產(00369)區內掃管笏路項目OMA OMA,近日亦再以招標形式,沽出一伙地下複式花園大宅。

該宅為第1座之第1A座地下B單位,屬項目餘下面積最大的花園大宅,成交價及實用呎價分別達2,508萬元及18,293元。

單位屬四房兩套房另加工人套房間隔,實用面積1,371平方呎,連660平方呎花園及60平方呎平台,可見區內市場並未受地皮流標而轉勢。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

私人住宅發展項目 涉近5,000伙

屯門區為近年來新樓供應主力區域,不單是青山公路,市中心以至周邊地區,都有不少新項目部署出售。

當中新地位於屯門兆康第54區項目,日前命名為NOVO LAND,將有近5,000伙新供應應市,其中項目1A期涉及824伙,最快今年6月後推售,關鍵日期為2023年6月28日。

項目地址為欣寶路8號,乃屯門歷來最大型私人住宅發展項目,合共六期,提供4,585伙,涵蓋開放式至四房戶型;另提供49,000平方呎零售樓面,以及約40萬平方呎會所及公共花園。

至於第2A期、第2B期、第3A期及第3B期亦分別涉及929伙、729伙、534伙及769伙。

項目挾屯馬綫雙站地利及「北部都會區」門廊優勢,而且戶型多元化,吸引不少投資者及用家高度關注。

交通方面,項目坐擁港鐵屯馬綫兆康站及屯門站雙站優勢,根據實地測試,由項目往港鐵兆康站,車程僅需3分鐘內。

屯門版YOHO 吸年輕家庭客

同時,項目是屯赤隧道及屯馬綫全線通車後,首個屯門巿大型新盤,被譽為「屯門版YOHO」。

新地代理總經理陳漢麟指,項目取名NOVO LAND,NOVO源於拉丁語,意思是創新、年輕;LAND指國度、領地,象徵項目發展宏圖,他預計項目可以吸引年輕及家庭入市。

同時,由於屯門區有兩間大專院校,其一為嶺南大學;另一間為珠海學院,除了學生外,部分非本地的教授及導師等教育工作者,同樣有租樓需求,形成區內的一股租樓勢力。

此區的租務市況暢旺,皆因每年暑假大專生把握時機找租盤作落腳點,近年來都吸引不少大專生進駐,令項目投資價值提升。

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圖片來源:istock, 發展商提供, 新傳媒資料室