工商舖「撤辣」間接對住宅樓市有沽壓刺激作用
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
林鄭月娥表示，由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響，過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落。
政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍印花稅，為使有需要的業主即時受惠，故行使法定權力，以公共收入保障令讓撤銷非住宅物業雙倍印花稅。即是買家只需繳付最高4.25%印花稅，回到2013年水平。有業界人士指，雖然沒有直接幫助到住宅樓市，但間接幫助也不少。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，今年疫情橫掃全港經濟，許多企業經營得相當吃力，但礙於辣招太辣，出售住宅及非住宅物業皆困難，因為稅率金額太大，扣除稅金後賣樓所得不多。
他續指，現在於非住宅物業減辣，有物業資產在手的企業，可以出售非住宅物業自救，表面上雖則對住宅樓無直接幫助，但也有間接幫助。
因為住宅樓價不及非住宅那麼低殘，如果兩種物業皆在手，企業會沽出樓價比較容易套現的住宅，令住宅樓價存在沽售壓力。
車位剛性需求強勁
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，在目前經濟環境下，雖能刺激工廈、辦公室、商舖物業的部分成交量，但相信成交價格難有上升空間。
不過，就車位而言，由於剛性需求強勁，近年情況反映即使市況下行，業主仍傾向繼續持有車位物業，故相信上述措施可能會進一步提升車位的投資吸引力。
商家資金調動更靈活
理想集團行政總裁鄧健明指，政府宣布撤走雙倍印花稅，可推動市場，讓商家在資金調動上較靈活。工商舖是投資者主導，自用較少，減辣料可帶動成交。
事實上，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月截至24日，商舖註冊暫錄86宗，較10月同期減少23.2%；金額約12.18億元，按月同期大跌50.5%。
該行分析指，本港疫情惡化，確診數字急升，社交距離措施再度收緊，食肆及零售商戶生意受影響下，對舖位市場利淡。另反映價格走勢的「美聯旺舖四核心區一線街售價指數」10月報166.6點，按月下跌1.6%，連跌17個月，較去年高位累跌33.1%。
在政府撤銷實施多年的非住宅雙倍印花稅，舖位及商廈市場即時出現反價以及高價成交情況。盛滙商舖基金創辦人李根興表示，有關措施變相令工商舖物業價格上升4.25%，基金現時放售中的15個街舖，將「全面企硬、不減價」。
另市場消息透露，荃灣鱟地坊80至84號一個連約地舖，建築面積約176平方呎，原先意向售價約800萬元，日前已即時提價至900萬元，反價100萬元。
利嘉閣工商舖高級營業董事朱亮恒表示，由豐展資產發展的觀塘駿業街46號工廈新錄成交，該工廈15樓全層及16樓全層連天台，當中頂層連天台屬於項目特色樓層，總面積約10,821平方呎，成交價為1.16億元，創該項目成交價新高。
起動九龍東成催化劑
豐展資產董事兼創辦人吳建韶表示，施政報告除落實工商減辣外，亦明確推動「起動九龍東」，將觀塘、九龍灣及啟德一帶建設為本港第二個核心商業區。市場對此反應強烈，其中8樓全層獲用家以6,500萬元承接，總面積約為6,219平方呎，平均呎價約10,500元。
另外，施政報告亦強調加快活化老舊的工業區，當中提到為加快有關工作，發展局會推行一項「標準金額」徵收補價的先導計劃，發展局正聯同地政總署制定新計劃的詳情，目標是於2021年年初推出。
事實上，正因為活化工廈概念，市場一直有不少投資者捧場，而且不少是名人業主。土地註冊處資料顯示，柴灣工業城1座4樓4個相連單位，於11月17日合共以2,750萬元成交。
上述單位買家以多家公司名義登記，註冊董事為張敬軒，與本港著名歌手名字相同，以總樓面5,323平方呎計，平均呎價約5,166元，該批單位由同一名原業主持有，持貨約10年帳面賺約1,660萬元，期間升值約1.5倍。
香港測量師學會指，學會歡迎政府採納本會早前提出引入標準補地價之建議，推行「標準金額」徵收補價的先導計劃，以取代現行評估機制，令補地價金額的釐定更透明及制度化，期望政府能就計劃提出更具體細節，讓更多舊工廈受惠。另該會樂見政府對建築、土地發展及房屋政策供應的關注，對施政報告大方向表示支持。
住宅減辣願望落空
另一方面，市場對特首林鄭月娥早前在新一份《施政報告》在住宅物業市場也減辣的憧憬願望落空。財政司司長陳茂波日前在網誌表示，即使香港經濟持續五季負增長，在目前經濟環境，撤銷非住宅物業雙倍印花稅不易令非住宅物業回復炒風，所以是「撤辣」的合適時機。
不過，期內住宅樓價累計回落不足3%，數據及走勢顯示現階段不具備住宅物業市場「撤辣」空間。
他重申，評估住宅物業市場「撤辣」時會考慮四項因素：
- 一是樓價下跌的幅度與速度，包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化；
- 二是成交量，包括一手樓及二手樓市的銷情；
- 三是未來住宅樓宇的供應量，當中包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量，以及短中期的潛在供應量；
- 四是整體經濟情况與展望，除了本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量，亦需注意外圍經濟環境。
運輸及房屋局局長陳帆亦指，過去一年港人供樓負擔壓力仍然上升，現階段無計劃調整任何投資、炒賣的需求管理措施。建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓指出，本港的住宅樓價和租金，較去年高位平均跌幅仍不足一成，與大部分市民的負擔能力依然嚴重脫節。
此外，港府各項覓地建屋計劃進度緩慢、全球維持超低息環境等因素，當局暫不考慮為住宅物業全面撤辣也屬合理。華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興日前出席集團成立60周年活動時表示，希望可檢討住宅辣招，適時調整能讓市場更平穩發展。
住宅樓價四平八穩
中洲置業行政總裁陳志興建議，特區政府可循序漸進調減額外印花稅（SSD）的三年禁售期，透過逐步減辣，以釋放二手樓盤供應量，從而帶動整體換樓鏈。
同時，他建議首置人士承做九成按保的樓價上限，亦可考慮由現時800萬元，調升到1,000萬元；至於承造八成按保的樓價上限，則可考慮由現時1,000萬元，調升到1,200萬元。
利嘉閣地產總裁廖偉強稱，未有對私宅市場減辣相信主因是目前樓價仍然偏高及表現平穩。在多重打擊下亦未見樓市明顯下跌，因此當局暫未有撤辣或減辣空間，倘若疫情進一步惡化而拖累經濟，以及最終令住宅樓價出現顯著跌勢，估計當局便會出招為住宅市場減辣。
