幾十萬首期 10年變千萬資產?

樓市

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朋友: 「真係唔明點解?朋友咁後生就諗買樓。」

朋友: 「真係唔明點解?朋友咁後生就諗買樓。」

筆者: 「你冇諗咩?」

朋友: 「我同屋企住好地地,未有耐結婚,根本冇需要。」

筆者: 「到你有需要?時候就太遲啦!」

朋友: 「點解呢?」

筆者: 「學你話齋,結婚、生仔先有需要係咪?」

朋友: 「係丫。」

筆者: 「老婆、仔女…即是要兩房、三房喎。」

朋友: 「係丫。」

筆者: 「一?就要兩、三房,二手都5、6百萬喎。」

朋友: 「咁可以點?」

筆者: 「及早起步!由細單位開始,將來更輕鬆!」

 

文:1%Anthony

 

越早起步 越輕鬆投資

買樓是長期作戰,無數成功投資者,都是從細起步。分享一個幾年前幫巴打買筍盤的故事!幾年前某天,巴打跟筆者說:「我打算過兩、三年結婚,老婆想買層新新??兩房單位,不過而家樓價咁貴,我諗都冇乜希望。」筆者即時彈起:「好在你早同我講,定!幫你諗掂佢!」於是筆者就開始為巴打的人生規劃……

 

3次槓桿,10年內,15萬首期,應該可以變過千萬資產!當然今時今日樓價貴?,起步15萬未必得,要40萬左右。當然不是盲中中就做到,第一,要識捕捉機會,要識買低水筍盤,又住又賺!第二,要識得運用按揭槓桿,平衡風險,以小搏大!

 

Step 1:由細單位起步,用盡槓桿,又住又賺!當時是2012年,巴打租住荃灣套房,月租3,500元,以為只要節衣縮食,慳得就慳,有朝一日就可以儲夠首期,買靚屋,娶老婆。少年太年輕了,筆者覺得唔對路,其實計落,買樓仲有著數

 

筆者幫他在長沙灣買入一個上車筍盤,面積僅240呎,約150萬,用盡槓桿,借盡9成,首期僅15萬,月供6,000多元,當中利息約3,000元而已,仲平過租套房。當時SSD只需要2年,由於價筍、區靚、細價樓當打,兩年多後就以240萬出售,兩年升6成,連同賺幅、兩年多供款,15萬首期變了約120萬。

 

Step 2:沽出細單位,用盡槓桿,換大單位,加大陸樓!賺了第一桶金,如何再變大呢?當年巴打抽居屋綠悠雅苑,原本位置不算前,好彩!政府推出3D辣招,市場出現明顯調整,逾一半中籤者放棄,乜鬼剛性需求都忽然消失,巴打成功上樓。全新樓,單位面積大?超過一倍!

 

530呎、兩房一廳,僅350萬,當然又用盡槓桿,借盡9成,首期僅35萬,最驚喜的是,交樓質素接近私樓,今時今日居屋交樓乜都冇,綠悠雅苑卻包全屋精裝修,廚廁設備及冷氣齊,有露台工作平台,仲未算…竟然仲要有會所!健身室、K房、宴會廳、平台花園等,呎價只是6,000多元,超筍!之前賣樓手上有近120萬,俾完首期之後,唔止夠錢擺酒、渡蜜月,口袋仲淨番幾十萬。安頓好之後,再跟筆者去珠海買?個單位,跟筆者的單位差不多,樓價約70萬,在大陸銀行借盡七成按揭,首期只需20多萬,現價約170萬。

 

Step 3:自住單位,發揮槓桿,再開二,步向千萬資產!下一步會怎麼做呢?自住單位禁售期未過,純粹諗?開心?!以現時區內新式屋苑的兩房單位,呎價約1.6萬計算,7折計算,呎價約1.1萬,綠表價約600萬,如果遇上心急買樓的富戶,或者可以再賣高少少,哈哈!若賣出單位,連同首期及幾年供款,應可取回320多萬。

 

拆啦!拆開夫婦兩個人名,其中一個人名,可以用盡槓桿,借盡8成,以大約120萬首期,買一個約600萬的筍盤自住。餘下約200萬可以用另一個人名,買一個細單位收租。若有餘錢可以再考慮投資多層大陸樓或工廈,兩層香港樓,兩層大陸樓或工廈,資產值逾千萬應該冇問題了。

 

或者有網友會問:「個市係咁升,賣?買唔番點算?」文章一開始的時候已經提過,不是盲中中就可以做到,用家買賣經驗少,捉唔到市場節奏可以理解,投資者每天在市場中打滾,甚麼時候該買,甚麼時候該賣,如何劈價,如何發揮槓桿,胸有成竹。必須要裝備好自己,機會留給有準備的人。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次,並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
Fan Page《第一桶金》: www.facebook.com/anthony.wealth

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