按揭計算機|息魔「殺到埋身」,加息期揀定息按揭比H按更著數?|黃詠欣

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按揭證券公司於3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。這個調升幅度不算高,但是否意味著按保公司都認為未來加息的機會增加,而因應風險上升而上調息率呢?

香港短期加息機會微

定息息率上調,的確是意味未來銀行息口可能上升,不過由調整幅度如此輕微,同時反映出預期即使加息,幅度都不會太大。

事實上,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,美國即使步入加息周期,香港短期內跟隨的加息的機會不大。不過,俄烏局勢緊張,資金避險流回美元令港元走弱。股市走資,兼季結臨近,拆息仍有可能微升。

那麼拆息上升,及在加息預期之下,選用定息按揭會否較H按著數?這又不一定。定息按揭多數在真正進入加息周期時選用才划算。

(圖片來源:政府新聞處)

定息計劃是否划算?

參考自2009年來,政府推出的數次定息計劃,由於期內利率一直維持低位,當年的選用的人士,實際甘皆較選用浮息按揭的人士,多付了利息。

單計最近期,選用了2020年10年定息2.55%或2021年10年定息1.99%的人士,實際上也是較選用H按人士多付了利息。

舉例,以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。

選用定息計劃是否划算,還要留意多一點,便是入息能否通過加息3厘的壓力測試要求。

(圖片來源:利嘉閣按揭授權圖片)

一般按揭申請,銀行都要求申請人在壓力測試後,供款佔入息比率不多於60%,但由於選用定息按揭,於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,只須符合供款不超過入息50%的原則就可以。

按上述例子來說,選用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。

其實,H按、P按,還是定息按揭,都各有優劣,因應不同人士的個別情況才可決定哪一個最划算,如不太了解甚麼才適合自身需要,最慳息的話,建議置業或轉按前先找專業人士作預先評估便不用自行計數計到「頭都大」了。

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圖片來源:政府新聞處、利嘉閣按揭授權圖片