打針抽中新樓咪使旨意賣!「送契樓」難甩手 避稅、轉名最容易中伏|子非魚

打針抽中新樓咪使旨意賣!「送契樓」難甩手 避稅、轉名最容易中伏|子非魚

近月不少企業響應政府呼籲,推出各種優惠鼓勵市民打針,有發展商甚至承諾拿出高價新盤單位,作為「針後大抽獎」禮物。以免費送贈方式轉讓的物業,俗稱「送契樓」,市民若幸運得獎固然開心,但必須留意送契物業的按揭及業權限制,遠多於一般物業,只有了解箇中規則,日後出售獲利或按樓借貸時,才能更得心應手。

撰文:子非魚| 圖片:iStock圖片、Unsplash

坊間物業「送契」常見於物業轉名或甩名,例如父母把物業轉名予子女,便常以送契方式進行。

然而法律上,一旦送贈者不幸破產,債權人有權向其於五年內送贈的物業追討業權,例如子女獲取父母送贈的業權後,五年內仍有機會因父母的債權人追討,導致得而復失。

債權人能否成功追討業權需視乎法庭判決,當中會考慮送贈原因。如法庭認為送贈者因為預期破產,而想預先「走資」,債權人成功追討的機會將會增加。

例外情況是,如果因離婚「分身家」而出現送契操作,並於法庭命令下進行物業轉名,即使送贈者破產,債權人亦不能追討被送贈者的物業業權。

由於送契會導致物業貶值,大部分人將物業轉名或甩名,均會以買賣方式進行。(圖片來源:iSOTCK圖片)
由於送契會導致物業貶值,大部分人將物業轉名或甩名,均會以買賣方式進行。(圖片來源:iStock圖片)

有被收樓風險

一般情況下,鑒於送契物業五年內有「被收樓」風險,本港銀行已做足防範措施,於五年內不會承造送契樓的按揭申請。

除意味業權人於五年內不能重按物業現契套現外,送契樓的下手買家亦不能敘造按揭,需要一炮過「Full Pay」。

儘管大部分的按揭奇難雜症,只要耐心尋找解決方法,總能找到願意批出貸款的銀行。但唯獨送契物業,全港不論大小銀行,均不會於五年內承造按揭,嚴厲程度可見一斑。五年過後,是否代表送契樓與一般物業無異?非也。

樓價或出現折讓

物業送契紀錄會永久地註在田土廳內,儘管五年後銀行願意為送契樓承造按揭,但市場買家普遍對曾送契的物業心存芥蒂,意味樓價或要比同類單位作出一定折讓,才能找到買家。

事實上,如今查找物業送契紀錄易如反掌,只需登上田土廳網頁進行物業查冊,倘若出現過「Deed of gift」字眼,或者曾轉手但在轉讓契內的代價是「0」或「Nil」,便是曾經送契。

由於送契會導致物業貶值,大部分人將物業轉名或甩名,均會以買賣方式進行,以免物業被註上「送契」烙印。

部分市民誤以為以送契方式轉讓物業,可以避免支付印花稅,但實際上不然,稅局仍有機會以市價向有關人士追討印花稅。

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