半新盤貨尾「鹹魚翻身」好吸引！提早20年押注北部都會區：坐艇機會甚高！｜1%Anthony
撰文：1%Anthony｜ 圖片：Unsplash、iStock、中新社
現在就買？除非樓價很便宜，否則，坐貨的機會甚高。
整個「北部都會區」計劃只是在構思階段，還要經過諮詢、研究、規劃、收地、興建，如此龐大的計劃，最少都要發展20年。
筆者理解，很多附近的樓盤都會借勢全力出擊，新盤可賣貴兩、三成；半新盤的貨尾可以鹹魚翻身，代理們當然也摩拳擦掌，齊齊sell概念。
然而作為理性、有經驗的投資者，請問自己以下幾個問題。
第一，是否真的講到那麼好？
計劃嘛，紙上談兵，要多完美，有多完美；惟真正落實、可做到的又有幾多？
例如數碼港、科學園，確實有些數碼科技企業進駐，但數目有多少呢？能帶領香港轉型嗎？最終還不是一個地產項目嗎？
數碼港令人只會想起貝沙灣；科學園會想起白石角。今次比以往好，以往是虛無的說發展，今次有很實在的「兩城三圈」概念，以深港融合為大方向。問題是，深圳是否想與香港融合呢？
評估樓價值幾多
第二，即使真的發展，樓價值幾錢？
正如上文所說，發展計劃落實機會很高，問題是最終可以做到幾多成，因此下一步要評估的就是發展後，樓價值多少錢？
以科學園旁邊的白石角作參考，呎價約介乎15,000至20,000元，視乎單位的質素及lump sum等。
二手新式屋苑呎價介乎11,000至13,000元還勉強可以，然而，如果新樓賣到介乎15,000至18,000元呢？似乎已經反映了發展概念，還有甚麼水位呢？
還有一點要留意的是，現時的樓盤並不在西鐵線旁，是在舊區那邊的，真的那麼受惠？
第三，即使真的發展和升值，要多久時間？
這是一個20年大計，現在高價追入，會出現甚麼情況？在收樓的時候，買家就會發現，周邊配套甚麼也未有。莫講話升值，搵人租都難。
參考過往例子，如果買家在1997年高價追入嘉湖山莊，最後經歷近20年悲情城市，坐艇！
假若閣下逾十多前買將軍澳康城物業，記得當時巿場大力推銷這裏將會是下一個太古城，翻查資料，2009年第一期首都高價開盤，創30小時賣出1,900伙的紀綠。之後呢？
位置在將軍澳堆填區，周邊好臭、又無配套，買家捱了近十年，直到近兩、三年才開始翻身，又是「坐艇」。為甚麼買家沒有汲取經驗？
一般來說，一個大型的基建發展，會有幾次機會。
第一次是計劃落實的時候，炒概念，最終「坐艇」機會甚高；第二次是開工後開始見到些少效果，比較實在；第三次是計劃完成前幾年，就像過去兩、三年的康城，樓價才是跑得最快的。
整體來說，筆者認為不用心急，先看看發展的進度及樓盤的價錢再作決定吧。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
