施政報告2021|「北部都會區」6大新鐵路規劃 沿線樓價起勢落鑊:白石角站恐塞爆東鐵!

施政報告2021|「北部都會區」6大新鐵路規劃 沿線樓價起勢落鑊:白石角站恐塞爆東鐵!

白石角新增東鐵站!行政長官林鄭月娥在施政報告提出佔地超過300平方公里的「北部都會區」,包括天水圍、元朗、粉嶺、上水等現有新市鎮,亦有6個新發展區及探討6個新鐵路項目。整個北部都會區發展完成後,總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、中原地產、美聯物業、中新社

《北部都會區發展策略》佔地300平方公里

林鄭月娥公布《北部都會區發展策略》,提出建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區,並開拓更多可供居住和產業發展的土地。

  • 北部都會區包括元朗區和北區兩個地方行政區
  • 佔地面積約300平方公里,覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地
  • 北部都會區還包括天水圍、元朗及粉嶺╱上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區
  • 有6個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐,包括古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村、元朗南、新田╱落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮

「有意見指政府迴避棕地,也不願意觸碰新界土地利益,但事實是超過一半的棕地已納入多個發展項目內,而過去兩年政府引用《收回土地條例》已收回90公頃新界土地作發展,遠較之前五年的20公頃為多。」

施政報告2021|「北部都會區」6大新鐵路規劃 沿線樓價起勢落鑊:白石角站恐塞爆東鐵!
林鄭月娥公布《北部都會區發展策略》,提出建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區,並開拓更多可供居住和產業發展的土地。(圖片來源:中新社)

《北部都會區發展策略》鐵路項目

「我在《2018年施政報告》中提出「明日大嶼願景」,其中運輸基建先行的概念獲得廣泛認同。北部都會區的整合和擴容工作,亦會由以鐵路為運輸系統主要骨幹所帶動。」林鄭月娥。

  • 連接洪水橋╱厦村至深圳前海的港深西部鐵路
  • 北環線向北伸延,經落馬洲河套地區的港深創新及科技園接入深圳的新皇崗口岸
  • 探討將東鐵線伸延至深圳羅湖,並在深方設立「一地兩檢」口岸
  • 在現有羅湖站及上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站,釋放羅湖╱文錦渡及上水北一帶的發展潛力
  • 將北環線由古洞站向東伸延,接駁羅湖、文錦渡及香園圍一帶,再南下經打鼓嶺、皇后山至粉嶺
  • 探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性,以帶動該區和流浮山的發展
  • 建議興建新東鐵線白石角站,改善科學園一帶的交通
林鄭月娥表示,北部都會區的整合和擴容工作,亦會由以鐵路為運輸系統主要骨幹所帶動。(圖片來源:中新社)
林鄭月娥表示,北部都會區的整合和擴容工作,亦會由以鐵路為運輸系統主要骨幹所帶動。(圖片來源:中新社)

中原陳永傑:白石角新增東鐵站「路通財通」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,白石角內共8個住宅項目共提供逾8,000個住宅單位,以及科學園逾12,000工作人口,單靠現時巴士及小巴線,早以不勝負荷。

新一份施政報告建議,於白石角新增東鐵站,對區內居民可算是一大喜訊。

所謂「路通財通」,以往鐵路開通,必定對區內樓價起帶動作用,如今年通車的屯馬線,已令宋皇臺站的傲雲峰平均實用呎價於年內上升逾15%,明顯優於大市。

於現今環保概念及交通便捷大前題下,即使豪宅項目,若是鄰近鐵路,承接力亦略勝一籌,如今年黃竹坑上蓋兩豪宅項目開售,銷情亦相當理想。

陳永傑相信,白石角新增東鐵站,可帶動區內物業的買賣及租賃市場,於鐵路加持下,其樓價升幅可望優於大市5%。現時白石角區內入場費由開放式530餘萬元起,平均實用呎價由12,200元起。

陳永傑相信,白石角新增東鐵站,可帶動區內物業的買賣及租賃市場,於鐵路加持下,其樓價升幅可望優於大市5%。(圖片來源:中原地產)
陳永傑相信,白石角新增東鐵站,可帶動區內物業的買賣及租賃市場,於鐵路加持下,其樓價升幅可望優於大市5%。(圖片來源:中原地產)

北部都會區可容納250萬人居住

  • 目前在北部都會區內已規劃或規劃中的發展項目,預計可提供約35萬個住宅單位
  • 北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途,估計可提供的住宅單位為約16.5萬至18.6萬個。
  • 連同元朗區和北區現有的39萬個住宅單位,整個北部都會區發展完成後,總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個
  • 可容納約250萬人居住

公營房屋供應

林鄭月娥表示徹底地解決香港市民「住」的問題,需要的不是因時制宜的短期「招數」,而是持之以恆供應土地的決心。

  • 在未來十年已覓得約350公頃土地,可興建約33萬個公營房屋單位
  • 運房局會於今年底發表的《長遠房屋策略》交代詳情
  • 未來十年的建屋量出現「頭輕尾重」,30多萬個單位可能只有三分一在首5年落成
  • 房委會和房協將會更廣泛使用「組裝合成」建築法和其他嶄新建築科技,壓縮建屋程序
  • 研究重建西環邨及馬頭圍邨
  • 批准由平民屋宇有限公司(平民公司)與市建局合作重建大坑西邨,提供超過3300個單位

美聯布少明:調低全年樓價升幅至1成

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新一份施政報告著墨房策,積極增加土地及房屋供應,惟料住宅項目發展需時,未來數年私宅落成量未會大幅增加,料樓價不會觸發樓價向下調整。

不過,隨著長遠供求失衡的問題可望紓緩,加上最近的股市波動因素,故調低今年樓價升幅預測至約10%。

鑑於長遠供應增加,該行預期樓價升幅將會「降溫」,今年全年樓價將下調升幅至1成,全年二手住宅成交量將錄得約6萬宗,並料明年成交量可增至約6.5萬宗。

至於一手成交量,預計今年將錄得約1.8萬伙,而明年亦將增加至2萬伙的活躍水平。

2聯布少明認為,隨著長遠供求失衡的問題可望紓緩,加上最近的股市波動因素,故調低今年樓價升幅預測至約10%。(圖片來源:美聯物業)
美聯布少明認為,隨著長遠供求失衡的問題可望紓緩,加上最近的股市波動因素,故調低今年樓價升幅預測至約10%。(圖片來源:美聯物業)

增建過渡性房屋

  • 運房局覓得足夠土地提供原先承諾目標的15,000個單位
  • 近日獲得私人土地擁有人表示有意參加計劃
  • 額外提供5000個單位,整體供應在未來幾年可增至20,000個
  • 向約30000個合資格的一般公屋申請住戶派發現金津貼
  • 「劏房」租務管制條例會於明年1月生效

私營房屋及鐵路物業

  • 未來十年已準備約170公頃土地
  • 透過賣地或鐵路物業招標為市場提供可興建約100 000個單位的用地

加快土地供應

「我同意考慮修訂《新界條例》,在尊重祖堂傳統和保障祖堂成員合理權益的前提下,務實地處理目前祖堂地難以發展的困局。」林鄭月娥表示。

  • 進一步檢視「綠化地帶」,集中檢視坡道較高和距離已建設地區較遠的用地
  • 考慮修訂《新界條例》,釋放新界祖堂地
  • 延伸補地價標準化至新界土地,把「標準金額」補價模式擴展至新發展區「加強版傳統新巿鎮發展模式」下的原址換地申請,目標明年首季推出
  • 現有活化工廈措施延長至2024年10月
  • 「土地共享先導計劃」2023年5月截止申請

土地供應

  • 發展局正處理的3宗申請,涉及23公頃私人土地和擬議的17850個單位,7成是公營房屋
  • 茶果嶺、牛池灣和竹園聯合村的市區寮屋重建項目,公營房屋單位增至8,700個,2029年起陸續入伙
  • 積極推進交椅洲人工島填海工程和新界北多個發展區的相關研究
  • 重啟馬料水填海計劃,主要提供創科用地
  • 視乎項目的研究結果及假設住用地積比率為4至6.5
  • 2031至32年後的下一個十至十五年的供應可高達56.5萬至68.6萬個
  • 發展局局長將發表《香港2030+》的最終報告