柏傲莊相對滙控永續債 哪種方案更優勝

讓筆者來計算一下：以柏傲莊二期一個800多平方呎的三房單位為例，目前市場上有月租約45,000元的放盤，即一年租金為54萬元。

詳解7.5厘永續債

如果將資金投入滙控債券，以7.5厘的年利率計算，僅需持有約720萬至770萬元的債券，其產生的利息就等同上述單位租金。
這樣既不需要排隊博取認購機會，也不需要揹負長達逾20年的房貸，是否更具吸引力？
不過，看到這裏，讀者當然會問：「諗Sir，我在滙豐銀行造定期存款只有2厘至3厘的年息，這款債券高達7.5厘，難道是騙局嗎？」
這條債券的消息來源於香港某日報，報道指滙控近期會發行新的永續債券，用以「滾動（Roll-over）」舊債。

銀行理財與個人理財不同：銀行倘若欠款100萬元，通常不會全額償還，頂多在利率高時還款20萬元；剩下的80萬元，則透過發行新債來借入資金，這種「借新還舊」的行為，就稱為
Roll-over。
甚麼是永續債券（Perpetual Bond）？與傳統有固定到期日的債券不同，永續債沒有到期日，因此不保證回本（不保本），但相應地派息較高。
一般有到期日的滙控債券，年利率通常僅介乎3厘至4厘左右。
有到期日的債券好似滙控發的債券，年債息就不會有7厘，一般只3厘至4厘左右。
7.5厘高息除了不保本的風險外，還有CoCo Bond（Contingent Convertible Bond）的特色，意指滙控一旦資本充足比率低於某水平，就會成條債轉做滙控股票給投資者，由「揸」滙控債轉做「揸」滙控股票好不好？就看投資者自己承擔到多少風險了。

買樓與買債本質有區別

由於篇幅有限，關於永續債與CoCo Bond的具體運作及購買細節，此處不便詳談。但筆者用以下兩點來作對比，以便讀者參考買樓與買債兩者淺顯區別。
（一）融資槓桿：買樓可以進行大幅度融資，1,000萬元或以下的物業，可以透過按揭保險（HKMC）借入九成貸款（僅限自下）。
債券雖然也能做貸款回贈（Lending），但槓桿比例通常無法達到九成。
（二）管理成本：買樓收租需要耗費心力管理，需要面對租客是否準時交租或物業裝修等問題；而買債券收息則屬於純粹的被動收入，省卻了管理的煩惱。