癲過97炒籌？新盤買家撻訂41萬 竟然係自願加價買優先揀樓權！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、美聯物業、AM730

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，第二季至上週二（6月22日）止，一手私樓及二手住宅註冊金額，已達2,033億元（見圖表），為有紀錄以來第二次突破2,000億元水平。

住宅交投暢旺

目前金額較1997年第二季約2,062億元的季度紀錄高位，僅不足30億元。若現時走勢估計，相信今年第二季一手私樓及二手住宅註冊金額，將可打破1997年次季紀錄，並創季度紀錄新高。

事實上，2,000億元的量化概念，差不多等同買到18,300多伙太古城兩房戶。 最近太古城元宮閣低層F室，實用面積約為580平方呎兩房戶，以約1,090萬元市價成交，折合實用呎價約為18,793元。

2016年10月，原業主以約810萬元購入，是次轉售賬面獲利280萬元，物業升值約35%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年樓市回暖，住宅交投暢旺，次季表現進一步理想。

據資料顯示，今年第二季至今二手住宅註冊量錄得16,426宗，較首季的14,923宗上升約10.1%；加上二手樓價回升，帶動二手住宅金額按季升幅更為顯著，由首季約1,220.8億元，升至本季迄今約1,438.8億元，升約17.9%。

晉環貢獻逾百億元

至於一手私樓註冊量錄3,931宗，按季升約7.1%，而金額則錄約594.6億元，按季更急升約33.2%。

主要是本季有黃竹坑站上蓋項目晉環一手註冊個案帶動，單一項目已貢獻逾127億元，成為本季一手金額急升的其中原因。

晉環由路勁（01098）夥拍中國平安（02318）及港鐵公司（00066）合作發展，不時於季內出現天價成交。

早前以招標形式售出六伙四房雙套大單位，合共套現逾3.26億元，其中一伙更以6,600萬元成交，呎價高達54,000元，除創項目新高外，料亦創香港仔區內新盤分層戶呎價新高。

單位為1A座39樓F室，實用面積1,218平方呎，以6,600萬元成交，成交呎價 54,187元。

市場人士估計，今年下半年一、二手物業繼續受追捧，第三季一、二手私樓註冊金額，料突破2,000億元不成問題。

近年來市區新樓供應重鎮啟德，即將有另一個新發展住宅供應區面世，就是首個在啟德跑道上的樓盤，中國海外發展（00688）的維港1號，日前已獲批預售，並已上載樓書及公布價單，為延續下半年樓市旺勢打響頭炮。

項目位於啟德跑道區承豐道21號，項目由兩幢高座及一幢低座大廈，單位總數1,059伙，項目提供的標準戶，涵蓋一至四房，另設特色戶。

預計關鍵日期為2023年3月底。首張價單涵蓋212個單位，包括一至三房，實用面積329至643平方呎。

價單呎價介乎22,994至30,295元，即供最高13.5%折扣，折實呎價19,888至26,204元。

價單2號合共106伙，包括一房至三房，實用面積介乎330至765平方呎。價單定價814.2萬至2,200.2萬元，價單呎價24,089至30,488元，即供最高13.5%折扣，折實價704.2萬至1,903.1萬元，折實呎價20,834至26,370元。

入場單位為1B座1樓D、E及F室，實用面積330平方呎，價單定價同樣為758.8萬元，呎價22,994元，折實價656.3萬元，呎價約19,888元。即呎價低於20,000元，就可進駐啟德跑道區。

啟德新盤價連創新高

事實上，啟德區亦有新盤單位接連創新高。

當中包括恒基地產（00012）旗下啟德THE HENLEY I，面積細絕全區的開放式特色戶，實用面積186平方呎，花園面積97平方呎，成交價681.78萬元，呎價36,655元，創九龍區開放式單位呎價新高紀錄。

該盤成為九龍細單位「樓王」之餘，更帶動整個啟德的一、二手市場連錄高價成交，令區內物業價值持續被看好。

美聯住宅部行政總裁布少明指啟德維港1號開價吸引，較同區新盤做價低逾15%；加上屯馬綫於2021年6月底全面開通，令啟德區的對外交通更為便捷，增加項目的吸引力，銷情一定會理想；加上項目日後呎租料達55至60元，租金回報率約逾3厘，吸引投資者垂青。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱本港疫情漸緩和，經濟提速復甦，預期低息環境仍持續一段長時間，促使樓市氣氛保持活躍。

與此同時，利好消息湧現，市場憧憬中港兩地7月份或有限度通關，適逢全港最長的鐵路綫屯馬綫全面通車，相信有助推動沿綫地區發展；加上新盤二手交投價量續看漲，預計樓價短期內攻頂，料今年全年樓價升幅達15%。

撻訂新現象

新盤持續大賣之下，但不時有消息傳出部分買家棄購單位，撻訂收場。但近期出現的撻訂現象，較以往有點不同。

撻訂可以講得上是地產業界的禁語，是買家及地產代理最不想面對的一個難題。

以往在一手樓買賣，大多是因為買家資金不足以付首期，在按揭上出現問題，是最常見的撻訂原因。

買家倉卒下決定置業

當市場氣氛熱烈時，財力不足買家或受現場賣樓氣氛影響，倉卒下決定置業，未有計好數，直至要付樓價餘額時，才發現未能上會。

不過，最近熱賣的並已漸近沽清的大圍站項目柏傲莊III，有認購多於一伙的大手買家，撻訂大單位，但細單位卻簽署正式合約，選擇「要細唔要大」。

亦有相反的個案，就是撻訂細單位，大單位卻簽署正式合約。

其中2021年6月撻訂的8B座30樓F室，實用面積359平方呎，2021年6月12日獲買家以827.2萬元買入，最新顯示為簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展，買家撻訂離場，放棄已付5%訂金，損失約41.36萬元。

市場消息透露，是次撻訂買家來自A1組大手時段，6月12日次輪開售中，該組大手客同時買入8B座30樓F室及1A座27樓A室，後者成交價2,370.1萬元，並於6月21日簽署正式合約。

上述個案反映出，部分買家為增加抽中機會，寧願入票登記較少準買家的A節揀樓，亦為買到心頭好，不惜多付幾十萬元撻訂訂金，反映買家反應熱烈，甚至自行「加價」搶貨。

另外，一個有趣的數據，就是發展商日前公布，項目第一至三期九個月內累售2,939伙，套現金額是360億元。

而財政司司長陳茂波日前公布的電子消費券計劃涉及總額，又是360億元，估計720萬名合資格人士可受惠。

即是一個近3,000伙的鐵路上蓋住宅項目的價值，是差不多等同整個香港大部分人一次性的生活津貼，可想而知，香港人對樓的熱愛絕對是瘋狂。

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