樓市瀰漫悲觀情緒 靠認沽期權對沖管理風險｜諗sir

撰文：諗sir︳圖片：unsplash、圖片由筆者提供

諗sir：

本人是「90後」，今年27歲。2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位。24年樓齡，實用465平方呎，成交價600萬元。買當時確實估足價（602萬元），而且其後數月估價上升（中銀香港635萬元；恒生的估值升到670萬元）。為甚麼本人買這個地方？因為市區兩房同呎數要800萬至1,000萬元。錢真係唔夠，才考慮買這處。

現時估價回落550萬元，雖然已經買咗無得後悔，但是想請教閣下，如果樓價一路再跌落去機會大唔大？若樓價回落三成以上，本人怕銀行追回貸款（call loan），若自住或放租是否無乜好怕？

一名讀者上

近排「武漢肺炎」殺埋身，市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做網上生意，或生意可交員工打理，確實可在香港宣布成疫埠前離開香港去杜拜住，那裏熱到細菌根本生存唔到，等疫情推低港交所（00388）股價，然後才回來撈底也未遲。若然你在香港太多事情放唔低，或好似讀者這樣驚，正確應對是面對風險搵出路。管理風險可以用迴避（avoid）或對沖（hedge）兩式，當然重要評估埋一旦命中，究竟點先可減低傷害。

供樓好過去旅行

對沖可找期權處理，香港樓市走勢最近似的投資產品，為領展房產基金（00823）。留意筆者提出之「樓市」，為500萬至1,500萬元市值樓宇，領展大部分物業，都是座落這類樓宇附近的商場或車場。領展有期權，在港交所有買賣。附圖顯示領展於1月底到期的近末日期權升了700%（由0.01元升至0.08元），而3月尾到期的期權升了50%，一個上午的升幅。那你10,000元投入，執返80,000元，用幾萬元去利用領展期權對沖，樓市如大跌執返一百幾十萬元補數。

另外要做評估，一旦被銀行call loan，究竟讀者有無錢去補呢？短期有資金需要，就是銀行信用卡現金分期或稅貸。筆者認為信用卡現金分期較好，因用分期借了一百幾十萬元，不會寫入信貸資料庫（TU），原因是銀行將原有信用卡簽賬額，用現金模式一筆過借畀你。幾年前有些人，用這個方法零首期買樓。香港按揭證券公司都唔蠢，抽查一至兩張信用卡月結單；否則不批八、九成樓按。

月結單會睇到你提取現金分期。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後，有些人不明批九成按揭之舉證比六成難很多，最後連首期都被殺訂。至於間樓「自住就唔使理，無咩好怕」這金句，只要你坐一星期在地產舖，可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的，筆者寧願讀者死揸層樓幾十年還要擔心call loan風險，總好過用錢旅行，而不買樓或相信靠現金儲蓄可致富（或退休）。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
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